路線価 (2023) 神奈川県秦野市菩提字北石原428-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 秦野市神奈川県秦野市菩提字北石原４２８番３外
価格時点	2023 年
駅名	渋沢駅 から 3700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,560万 円 (648 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万587 円 1平米 3万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2,560万 円 (648 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万587 円／坪 1平米 3万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、秦野市及び隣接乃至近接市町域の郊外部、市街化調整区域としての規制下にある農家住宅及び一般住宅等の存する圏域。需要者の中心は、農家住宅については圏域内の農業経営者乃至開発を目的とする不動産業者、細分化して供給される一般住宅については圏域内の一次取得者乃至買換えによる取得者と考えられる。市場に供給される農家住宅を細分化した住宅は、４５坪程度が主体で、これら住宅で１㎡当たり３～６万円前後が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は秦野市及び周辺市町に位置する市街化調整区域内の住宅地域一円である。需要者は町内もしくは近隣市町の居住者、通勤者が中心となっている。主に農家住宅、一般住宅等が見られる地域であり、交通接近性や生活利便性が劣るため、潜在的な需要は少なく、需給動向・取引件数・成約価格は軟調である。標準的な土地は１０００万～２０００万台程度、小規模な新築戸建住宅は２０００万台が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域内は、市街化調整区域としての法規制下にあり、秦野市の郊外部に位置し、農家住宅等を主体とする地域的特性下にある。地域内は、その保守的な地域的特性等から、収益性等に対する期待性は極めて低く、収益目的の取引も見られないことから、収益価格については検討の段階に止め、具体的な試算は行わなかった。よって、価格の調整に当たっては比準価格を中心として調整を行い、代表標準地との価格の均衡等にも配慮して、鑑定評価額を表記の如く決定した。 (2) 周辺地域は市街化調整区域内の農家住宅地域であり、当該地域内においては、自己所有や利用を目的とした資産保有取引が主体となっており、住環境や利便性等を優先する地域のため、収益、賃貸物件は少なく、賃貸市場も未成熟であり、適正な賃貸事例の収集も困難であることから収益還元法は採用せず、地域の市場実態を反映した比準価格を採用し、単価と総額との関連も留意のうえ、代表標準地の公示価格との均衡も考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	渋沢駅北方
距離	3700 m
土地の状態
土地面積	196 坪 (648 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅と一般住宅が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土砂災害警戒区域
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	秦野市神奈川県秦野市菩提字北石原４２８番３外
標準地の範囲
東	0 m
西	100 m
南	60 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	29 m
奥行き	24 m
面積	648 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	土砂災害警戒区域
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)秦野市の郊外部に位置し、農家住宅等を主体とする保守的な地域的特性を持つ現況にある。付近では新東名高速道路スマートＩＣも開通しているが、当面は現況の土地利用を維持すると予測され、地価は弱含み傾向にある。 (2)当該地域は、農家住宅、一般住宅等が混在する住宅地域であり、周辺の農地、未利用地等が徐々に転用されていくことが期待されるが、当面、地価動向は弱含み感を残しつつ、実需を中心に現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万587 円 1平米 3万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万587 円 1平米 3万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万587円 1平米 3万9,500円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 13万1,579円 1平米 3万9,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万587円 1平米 3万9,500円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 13万1,579円 1平米 3万9,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内住宅地は、中小規模開発による供給が主体で、中心市街地の一部を除き、需要もやや弱く、中心市街地の一部等を除けば地価は弱含み傾向にある。 (2)社会経済の状況は回復局面を向かえているものの、都心への通勤限界圏に位置し、社会構造的な人口減少、高齢化等の問題を抱えている。
地域要因
(1)新東名高速道路のスマートＩＣが付近で開通するなど、変化の兆しも見られるが、市街化調整区域内の保守的な住宅地域で、地価は弱含み傾向にある。 (2)農家住宅等が多い住宅地域であり、需給動向は低迷し、交通接近性や利便性も劣るため、地域全体として弱含み傾向で推移している
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)地域内の標準的画地であるので個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1051203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	秦野市
地域	神奈川県秦野市菩提字北石原４２８番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万820 円／平米 10万1,891 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,323 円／平米 10万3,554 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,575 円／平米 12万7,529 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,600 円／平米 12万7,612 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1051211 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	南足柄市
地域	神奈川県秦野市菩提字北石原４２８番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万8,115 円／平米 12万6,008 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,473 円／平米 12万3,886 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,445 円／平米 13万405 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,400 円／平米 13万256 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1051206 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	南足柄市
地域	神奈川県秦野市菩提字北石原４２８番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万3,327 円／平米 11万179 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,835 円／平米 11万5,165 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,811 円／平米 13万1,615 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,800 円／平米 13万1,579 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５１２０６Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	南足柄市
地域	神奈川県秦野市菩提字北石原４２８番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,767 円／平米 12万1,552 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,199 円／平米 12万6,286 円／坪
標準価格 平米 坪	4万209 円／平米 13万2,931 円／坪
査定価格 平米 坪	4万200 円／平米 13万2,901 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情