路線価 (2023) 神奈川県伊勢原市上粕屋字子易上2010-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 伊勢原市神奈川県伊勢原市上粕屋字子易上２０１０番１
価格時点	2023 年
駅名	伊勢原駅 から 4000m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,560万 円 (350 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万7,778 円 1平米 4万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,550万 円 (350 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万6,786 円／坪 1平米 4万4,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、伊勢原市及び周辺地域の郊外部に所在する市街化調整区域内の住宅地域である。近隣地域は地域性としては農村集落的な様相であり、近くでミニ開発等も見られず土地需要は強くないが、土地の売却も少なく、需給が均衡している。需要者の中心は、地縁者であるが、取引当事者の土地単価への意識がやや稀薄である。３５０㎡前後の規模が大きな画地の中心価格帯は、１，５００万円前後で、新築戸建住宅はほとんど見られない。 (2) 同一需給圏の範囲は伊勢原市及び隣接する厚木市等の農家住宅が多く見られる、主にバス便利用の住宅地域である。主な需要者は、伊勢原市等地元の居住者が中心となり、圏域外からの転入者はほとんど見られない。地域は、農家住宅が多い市街化調整区域内に位置し、需要は弱く価格水準は低い。需要の中心価格帯は、区画分割した１５０㎡程度の土地で５００万円～１，０００万円程度であり、新築戸建住宅の供給はほとんど見られない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は上粕屋地区に所在する市街化調整区域内の住宅地で、土地取引は自己使用目的で、収益目的の土地取引は想定し得ないため、市場参加者及び最有効使用の観点から収益還元法は適用せず、取引事例比較法のみを適用した。取引事例比較法による比準価格は市場性を反映した実証的な価格で、当該試算価格は規範性が高い。本件においては、比準価格を重視し、代表標準地との均衡及び単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、伊勢原駅北西方に位置する市街化調整区域内の農家住宅地域である。伊勢原市の農家住宅が多く見られる住宅地域の取引事例を選択して求めた比準価格の規範性は高い。当該地域は賃貸需要が極めて弱く、共同住宅等の収益物件も見られないので、的確な賃料の把握は困難と判断し、収益還元法の適用は断念した。従って、比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	伊勢原駅北西方
距離	4000 m
土地の状態
土地面積	105.9 坪 (350 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊勢原市神奈川県伊勢原市上粕屋字子易上２０１０番１
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	30 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	15 m
面積	330 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．９ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)上粕屋地区に所在する市街化調整区域内の農村集落の様相を呈する住宅地域である。市街化調整区域であり、市街化が抑制されることから地域要因に特段の変動はなく、今後も現状を維持していくものと予測する。 (2)近隣地域は、農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域として熟成しており、特段の変動要因もないので、現状を維持するものと予測する。地価水準は、値頃感はあるがやや下落傾向となっている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万7,778 円 1平米 4万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万6,786 円 1平米 4万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万7,778円 1平米 4万4,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 14万7,778円 1平米 4万4,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万6,786円 1平米 4万4,400円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 14万7,778円 1平米 4万4,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)伊勢原市の人口は微増で推移している。市内の土地の取引件数は概ね安定的であるが、市街化調整区域内においては目立った動きがない。 (2)伊勢原市の人口は、転入微増となっている。地価の上昇地点は最寄駅から徒歩圏に存し、下落は起伏のある住宅地等である。
地域要因
(1)上粕屋地区の市街化調整区域内の住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。取引当事者の土地単価への意識はやや稀薄で、地価は概ね横ばい傾向。 (2)伊勢原駅からバス便利用となる市街化調整区域内の住宅地域である。不動産需要は、値頃感はあるがやや弱含みといえる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)南西側道路に接面する標準的な画地であり、個別的要因の変動は特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５１０１６Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	伊勢原市
地域	神奈川県伊勢原市上粕屋字子易上２０１０番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万1,445 円／平米 17万77 円／坪
推定価格 平米 坪	5万936 円／平米 16万8,394 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,835 円／平米 14万4,919 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,800 円／平米 14万4,803 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1051007 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	伊勢原市
地域	神奈川県伊勢原市上粕屋字子易上２０１０番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万845 円／平米 20万1,154 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,892 円／平米 19万1,391 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,405 円／平米 15万109 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,400 円／平米 15万92 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	東
側道幅員2	3.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５１０１６Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	伊勢原市
地域	神奈川県伊勢原市上粕屋字子易上２０１０番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万2,981 円／平米 20万8,215 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,981 円／平米 20万8,215 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,174 円／平米 15万2,651 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,200 円／平米 15万2,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５１０１６Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	伊勢原市
地域	神奈川県伊勢原市上粕屋字子易上２０１０番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万6,459 円／平米 15万3,593 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,672 円／平米 14万7,686 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,123 円／平米 14万9,177 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,100 円／平米 14万9,101 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５１０１６Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	伊勢原市
地域	神奈川県伊勢原市上粕屋字子易上２０１０番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万6,870 円／平米 15万4,952 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,951 円／平米 15万1,914 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,763 円／平米 14万4,680 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,800 円／平米 14万4,803 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情