路線価 (2023) 神奈川県足柄下郡真鶴町真鶴字宿612-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 足柄下郡真鶴町神奈川県足柄下郡真鶴町真鶴字宿６１２番１
価格時点	2023 年
駅名	真鶴駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	766万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万1,748 円 1平米 5万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	767万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万2,079 円／坪 1平米 5万8,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、小田原市南西部から足柄下郡各町の商業地域の範囲と考えられ、主たる需要者は、観光客向けの小売店又は飲食店の出店を意図した個人事業主又は小規模事業者と考えられる。観光客の来場は回復しつつあるものの、将来の商業収益の見込みが不安定なため、店舗用地としての需要は弱い。住宅用地としての利便性に問題はないため、今後は周辺の住宅地域の価格水準に均衡すると考えられる。 (2) 同一需給圏は真鶴町、湯河原町の商業地域と判定した。典型的な需要者は物販、飲食業を中心とした個人、あるいは中小零細企業が中心であり、繁華性の低さから大手企業からの需要は見込めない。需要の中心となる価格帯についても、同一需給圏における店舗用地の取引件数が少なく、さらに各取引においても個別性が強いため、中心となる価格帯が見出せない状態である。また店舗の出店ニーズも弱く、需要は弱含みの状態が続く。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似した店舗用地の取得または利便性の良い住宅用地の取得事例から求めており、規範性が高い。地域では商業店舗の建設に見合った賃料を収受することが困難なため、自用ではなく他者への賃貸を想定した収益価格は低位に試算された。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との比較検討を踏まえ、表記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域等は小規模低層店舗のほか、一般住宅も混在する商業地域である。比準価格は規範性の高い取引事例から比準しており、説得力の高い試算価格が得られたものと判定される。一方、近隣地域等は自己利用に係る取引が中心であり、収益目的の取引が少ないため、収益価格は比準価格に比して説得力が劣るものと判断される。以上から比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	真鶴駅東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店等が多い県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	津波災害警戒区域
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足柄下郡真鶴町神奈川県足柄下郡真鶴町真鶴字宿６１２番１
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	80 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	16.4 m
奥行き	9.5 m
面積	132 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	津波災害警戒区域
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ真鶴駅から真鶴漁港に至る、日用品店舗と観光集客店舗が混在した、店舗併用住宅の多い商業地域であり、一部に一般住宅も見られる。地域の商況から、今後は住宅地域への移行が進むと考えられる。 (2)近隣地域等は小規模低層店舗のほか、一般住宅も混在する商業地域である。地域要因に特段の変動はなく、今後もその性格を維持するものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万8,360 円 1平米 6万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万6,046 円 1平米 5万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万8,360円 1平米 6万円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 19万5,054円 1平米 5万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万6,046円 1平米 5万9,300円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 19万5,054円 1平米 5万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)観光需要の減退から真鶴町の商況はコロナ前まで回復しておらず、商業地の地価は下落傾向が続いている。 (2)真鶴、湯河原エリアの店舗出店ニーズ等は弱く、地価も弱含みの状態が続く。
地域要因
(1)新規の商業施設建設や住宅建設なども見られず、地域の特性に大きな変化は見られない。 (2)近隣地域等は真鶴港に近い県道沿いの商業地域であるものの、地域の特性変化はなく、繁華性の低い状態が継続している。
個別的要因	(1)特に変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５１２０２Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	足柄下郡真鶴町
地域	神奈川県足柄下郡真鶴町真鶴字宿６１２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,017 円／平米 17万5,274 円／坪
推定価格 平米 坪	5万621 円／平米 16万7,353 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,373 円／平米 17万9,757 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,900 円／平米 18万1,499 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５１２０６Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	足柄下郡真鶴町
地域	神奈川県足柄下郡真鶴町真鶴字宿６１２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,125 円／平米 17万5,631 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,823 円／平米 17万1,327 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,968 円／平米 19万1,642 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,500 円／平米 19万3,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	津波災害警戒区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５１２０４Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	足柄下郡真鶴町
地域	神奈川県足柄下郡真鶴町真鶴字宿６１２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,087 円／平米 25万1,544 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,200 円／平米 24万1,999 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,479 円／平米 26万2,758 円／坪
査定価格 平米 坪	8万300 円／平米 26万5,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５１２０２Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	足柄下郡真鶴町
地域	神奈川県足柄下郡真鶴町真鶴字宿６１２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,957 円／平米 25万4,420 円／坪
推定価格 平米 坪	7万911 円／平米 23万4,432 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,521 円／平米 21万9,918 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,200 円／平米 22万2,163 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情