路線価 (2023) 神奈川県足柄下郡湯河原町土肥4-2-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 足柄下郡湯河原町神奈川県足柄下郡湯河原町土肥４丁目２番１５
価格時点	2023 年
駅名	湯河原駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 28万1,010 円
1平米当たり	1平米 8万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,150万 円 (205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,150万 円 (205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万7,130 円／坪 1平米 10万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、小田原市南西部から足柄下郡各町の商業地域の範囲と考えられ、主たる需要者は、地域住民向けの小売店・飲食店の出店を意図した事業主、又は賃貸投資を意図した不動産業者と考えられる。湯河原町内の商業用地の需要は減退が続いているが、周辺の住宅用地の需要の高まりから、駅周辺の地価は若干の上昇傾向が見られる。今後は、地価の上昇を伴い周辺の住宅地域の価格に均衡するものと考えられる。 (2) 同一需給圏は湯河原エリアの商業地域と判定した。典型的な需要者は飲食、物販、小売業等の店舗需要者が中心と思料される。需要の中心となる価格帯については、同一需給圏における商業地の取引件数が少なく、さらに各取引においても個別性が強いため、中心となる価格帯が見出せない状態である。また店舗の出店ニーズも低く、需要は弱含みの状態が続く。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似した店舗用地の取得または利便性の良い住宅用地の事例から求めており、規範性が高い。地域では商業店舗の建設に見合った賃料を収受することが困難で、自用ではなく他者への賃貸を想定した収益価格は低位に試算された。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、表記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域等は店舗、店舗付住宅、一般住宅等が混在する商業地域である。比準価格は規範性の高い取引事例から比準しており、説得力の高い試算価格が得られたものと判定される。一方、近隣地域等は自己利用に係る取引が中心であり、収益目的の取引が少ないため、収益価格は比準価格に比して説得力が劣るものと判断される。以上から比準価格を重視し収益価格を関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	湯河原駅南東方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	62 坪 (205 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、アパート等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土砂災害警戒区域
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足柄下郡湯河原町神奈川県足柄下郡湯河原町土肥４丁目２番１５
標準地の範囲
東	120 m
西	100 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	24.4 m
面積	205 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	土砂災害警戒区域
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣商店が中心の駅に近い商業地域であり、街路・区画が整然とし、住宅街区としても環境は良好である。近隣環境に大きな変化はなく、今後も当面は現在の地域の特性を維持するものと考えられる。 (2)近隣地域等は店舗、店舗付住宅、一般住宅が混在する商業地域である。地域要因に特段の変動はなく、今後もその性格を維持するものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 36万3,660 円 1平米 11万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 35万7,048 円 1平米 10万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 35万436円 1平米 10万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 35万436円 1平米 10万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)湯河原町をはじめ足柄下郡の近隣商店の商況は依然弱く、商業地の地価は下落傾向が続き、住宅地の需要が商業地の需要を上回っている。 (2)コロナ禍で観光業は依然として厳しい状況にある。新規出店ニーズは弱く、商業地の需要は弱含み傾向にある。
地域要因
(1)日用品販売店舗や地元居住者向けの飲食店が中心の商業地域で、観光客の集客が見込める立地ではない。周辺では住宅建設が引続き進んでいる。 (2)湯河原駅から徒歩圏の商業地域である。店舗等は連たんするものの、新規出店等は見受けられず、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)特に変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1051210 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	足柄下郡湯河原町
地域	神奈川県足柄下郡湯河原町土肥４丁目２番１５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,525 円／平米 33万5,642 円／坪
推定価格 平米 坪	10万916 円／平米 33万3,628 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,230 円／平米 34万7,890 円／坪
査定価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特別用途地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５１２０２Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	足柄下郡湯河原町
地域	神奈川県足柄下郡湯河原町土肥４丁目２番１５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,108 円／平米 35万7,405 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,108 円／平米 35万7,405 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,721 円／平米 39万5,798 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第２種観光地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５１２０４Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	足柄下郡湯河原町
地域	神奈川県足柄下郡湯河原町土肥４丁目２番１５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,855 円／平米 25万4,083 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,389 円／平米 25万2,542 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,239 円／平米 29万5,024 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,200 円／平米 29万4,895 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５１２０４Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	足柄下郡湯河原町
地域	神奈川県足柄下郡湯河原町土肥４丁目２番１５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万187 円／平米 23万2,038 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,728 円／平米 22万7,215 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,910 円／平米 28万4,018 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,900 円／平米 28万3,985 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1051210 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	足柄下郡湯河原町
地域	神奈川県足柄下郡湯河原町土肥４丁目２番１５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,645 円／平米 20万7,104 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,194 円／平米 23万5,367 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,547 円／平米 31万2,572 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,500 円／平米 31万2,417 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情