路線価 (2023) 神奈川県足柄下郡湯河原町宮上字丸山637-29外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 足柄下郡湯河原町神奈川県足柄下郡湯河原町宮上字丸山６３７番２９外
価格時点	2023 年
駅名	湯河原駅 から 3600m
路線価
1坪当たり	1坪 15万2,076 円
1平米当たり	1平米 4万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,600万 円 (283 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万6,789 円 1平米 5万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,600万 円 (283 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万6,458 円／坪 1平米 5万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、小田原市南西部から足柄下郡各町の商業地域の範囲と考えられるが、主として温浴施設や観光客向けの物販・飲食店の出店を意図した商業利用が主となる。主たる需要者は、観光産業の事業主又は観光施設への投資を行う不動産投資家であるが、旅館業・飲食業の業績悪化で商業用地の需要は減退している。一方で、温泉地背後の別荘地・住宅地の価格は下げ止まっており、地域全体の地価下落は収まりつつある。 (2) 同一需給圏は県西エリアの商業地域と判定した。典型的な需要者は旅館、ホテル等の宿泊施設を運営するオペレーター、飲食、小売業等の店舗需要者が中心と思料される。需要の中心となる価格帯については、同一需給圏における商業地の取引件数が少なく、さらに各取引においても個別性が強いため、中心となる価格帯が見出せない状態である。一時期に比べて回復したものの、観光業は依然として厳しい状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似した店舗用地の取得または賃貸物件の取得事例から求めており、規範性が高い。地域では商業店舗の建設に見合った賃料を収受することが困難なため、自用ではなく他者への賃貸を想定した収益価格は低位に試算された。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、他の標準地との比較検討を行って、表記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域等は県道沿いに旅館、ホテル、店舗等が連たんする商業地域である。比準価格は規範性の高い取引事例から比準しており、説得力の高い試算価格が得られたものと判定される。一方、近隣地域等は自己利用に係る取引が中心であり、収益目的の取引が少ないため、収益価格は比準価格に比して説得力が劣るものと判断される。以上から比準価格を重視し収益価格を関連づけ、他の標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	湯河原駅西方
距離	3600 m
土地の状態
土地面積	85.6 坪 (283 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	旅館
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	県道沿いに旅館、ホテル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土砂災害警戒区域
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足柄下郡湯河原町神奈川県足柄下郡湯河原町宮上字丸山６３７番２９外
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	80 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	18 m
面積	283 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	土砂災害警戒区域
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)湯河原駅から芦ノ湖方面へ向かう、県道沿いの奥湯河原温泉のある商業地域で、ホテル，旅館，店舗，リゾート施設などが、河川と道路沿いに連坦している。来場者が減少し、閉鎖した旅館、店舗も見られる。 (2)近隣地域等は県道沿いに旅館、ホテル、店舗等が連たんする商業地域である。地域要因に特段の変動はなく、地価は下落基調が続き、今後もその性格を維持するものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万8,442 円 1平米 5万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万1,417 円 1平米 5万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万8,442円 1平米 5万7,000円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 18万9,103円 1平米 5万7,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万1,417円 1平米 5万7,900円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 18万9,103円 1平米 5万7,200円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)宿泊を伴う観光客の減少は続き。湯河原町全体の商況は依然弱い。観光地の商業地の地価は下落傾向が続いている。 (2)コロナ禍で観光業は依然として厳しい状況にある。新規出店ニーズは弱く、商業地の需要は弱含み傾向にある。
地域要因
(1)奥湯河原の温泉街であり、新型コロナウィルスにより商況が悪化し、その後の回復も緩やかである。新規の出店や施設建替えなどの動きは見られない。 (2)県道沿いに旅館、ホテル、店舗等が建ち並ぶ商業地域である。地域域因には特段の変動はない。
個別的要因	(1)特に変動要因はない。対象地上の旅館は散発的に営業している。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５１２０３Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	足柄下郡湯河原町
地域	神奈川県足柄下郡湯河原町宮上字丸山６３７番２９外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,832 円／平米 29万3,679 円／坪
推定価格 平米 坪	9万389 円／平米 29万8,826 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,806 円／平米 22万861 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,800 円／平米 22万841 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５１２０４Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	足柄下郡湯河原町
地域	神奈川県足柄下郡湯河原町宮上字丸山６３７番２９外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,486 円／平米 12万623 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,792 円／平米 13万1,552 円／坪
標準価格 平米 坪	5万755 円／平米 16万7,796 円／坪
査定価格 平米 坪	5万800 円／平米 16万7,945 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５１２０３Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	足柄下郡湯河原町
地域	神奈川県足柄下郡湯河原町宮上字丸山６３７番２９外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万5,758 円／平米 18万4,336 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,144 円／平米 18万2,306 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,023 円／平米 17万5,294 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,000 円／平米 17万5,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５１２０４Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	足柄下郡湯河原町
地域	神奈川県足柄下郡湯河原町宮上字丸山６３７番２９外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,306 円／平米 9万6,886 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,615 円／平米 9万1,295 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,074 円／平米 8万9,507 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,100 円／平米 8万9,593 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情