路線価 (2023) 新潟県新潟市東区新石山2-3-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市東区新潟県新潟市東区新石山２丁目３番５
価格時点	2023 年
駅名	越後石山駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 20万4,972 円
1平米当たり	1平米 6万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,530万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万5,884 円 1平米 7万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,540万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万7,537 円／坪 1平米 7万7,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、新潟市東区南部を中心に、これに隣接する中央区の一部を含む一般住宅地域である。需要者は、地区内在住者、地縁者の他、周辺市区町村からの流入者である。主要道路への連続性、最寄り商業施設への接近、居住環境も概ね良好であることから、需要は比較的安定している。土地は１，０００～１，５００万円程度、新築戸建は２，５００～３，５００万円程度の物件が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は概ね東区南部の既成住宅地域。需要者の中心は新潟市内居住者であるが、新潟市中心市街地にも近い場所柄、圏外からの転入も多い。付近では土地区画整理事業が完了し、それに伴い商業施設の開店や高速道路スマートＩＣの開通など利便性が向上したため、その周辺における既成住宅地域の需要も底堅い。土地は総額で１５００万円前後、新築の建物付きで３５００万円前後が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には一部、共同住宅も見られるが、戸建一般住宅を主とする地域であることや対象標準地の画地規模等を勘案し、収益還元法は非適用とした。比準価格は、近距離圏内に所在する取引事例から、慎重に補修正、要因比較を行って試算したものであり、地域の市場実勢を適正に反映し、かつ代表標準地との比較検討からも妥当性高い価格と判断される。よって当該比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例比較法による比準価格を求めた。新潟市中心市街地にも近く、生活利便性も高い地域に位置することから周辺では共同住宅等も多く見受けられるが、公示地は画地規模が小さい等、投資採算性の観点から収益物件を想定することが困難であるため、収益還元法は適用しなかった。したがって代表標準地との検討を踏まえた上で、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	越後石山駅北東方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市東区新潟県新潟市東区新石山２丁目３番５
標準地の範囲
東	100 m
西	200 m
南	80 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	19.5 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	昭和５１年に換地処分された土地区画整理事業による住宅地域
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画の整然とした一般住宅地域であり、北方には、市営の中高層アパート群が存する。居住者の高齢化は進んでいるが、周辺での生活利便施設は充足されており、当面、現状を維持して推移するものと予測される。 (2)既成の住宅地域として熟成が進み、今後も当該環境を維持するものと予想する。生活利便性の高い地域にあり宅地需要も堅調であることから、地価は上昇傾向で推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万5,884 円 1平米 7万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万7,537 円 1平米 7万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万5,884円 1平米 7万7,400円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 25万5,223円 1平米 7万7,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万7,537円 1平米 7万7,900円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 25万5,223円 1平米 7万7,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東区の人口は減少傾向にあり、高齢化も進行している。県内景気は資源価格の上昇や長引く新型コロナの影響等から持ち直しの動きが鈍化している。 (2)東区の人口は減少傾向、世帯数は増加傾向にある。土地取引件数は、ここ５年間は概ね横ばい傾向で推移している。
地域要因
(1)高齢者の多い住宅地域であり、空地も見られるが、街路良好な住宅地として一定の人気があり、需給は概ね均衡している。 (2)やや街並みは古いものの、公共公益施設や商業施設が徒歩圏内にある生活利便性の高い地域にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)南東向きの画地であるため、地域内においては選好性が高い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公３５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市東区
地域	新潟県新潟市東区新石山２丁目３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,467 円／平米 28万2,554 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,723 円／平米 28万3,400 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,542 円／平米 24万6,436 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,500 円／平米 25万6,215 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公３５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市東区
地域	新潟県新潟市東区新石山２丁目３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,215 円／平米 33万7,923 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,624 円／平米 33万9,275 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,238 円／平米 29万5,021 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,800 円／平米 30万6,797 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公５２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市東区
地域	新潟県新潟市東区新石山２丁目３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,400 円／平米 25万5,884 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,096 円／平米 24万1,655 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,834 円／平米 24万4,095 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,800 円／平米 25万3,901 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公５２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市東区
地域	新潟県新潟市東区新石山２丁目３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,238 円／平米 24万8,737 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,799 円／平米 23万7,367 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,791 円／平米 24万7,259 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,800 円／平米 25万7,207 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情