路線価 (2023) 新潟県新潟市中央区水道町2-808-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市中央区新潟県新潟市中央区水道町２丁目８０８番１７
価格時点	2023 年
駅名	白山駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 42万9,780 円
1平米当たり	1平米 13万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	5,660万 円 (337 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 55万5,408 円 1平米 16万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	5,630万 円 (337 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 55万2,102 円／坪 1平米 16万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、新潟市中央区新潟島内における中高級住宅地域である。主な需要者は、新潟市内在住の二次取得者層等が中心である。富裕層を中心とした底堅い需要があり、宅地供給が少ない反面、優れた居住環境・立地性を求めて高値での取引も見られる。景気動向は全体的には好転しつつあり、土地需要も回復傾向が見られる。市場における需要の中心価格帯は、更地で３０００～５０００万円程度と思われる。 (2) 同一需給圏は、新潟島に存する既成の高級住宅地域。需要者の中心は中位以上の所得水準層で、医者、弁護士、企業経営者等の富裕層が、買替を契機に外部から転入する事例が多い。上記需要者による購買意欲はウィズコロナの新たな状況下でも堅調である。市場の中心価格帯は、取引規模も様々であるが、土地で３，０００万円～５，０００万円程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内における新潟島内にある中高級住宅地域の取引事例を収集し、要因比較等により求めた信頼性の高いものである。居住環境を重視した自用目的の取引が中心の地域であり、また、行政条件から市場性のある収益建物の想定が困難であるため、収益価格は適用しなかった。したがって、比準価格を重視し、周辺の公示地価格等との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) アパート等の収益物件は極僅かで、自己使用物件の取得を目的とする取引が殆どであるため、収益価格は不適用とした。一方、比準価格の試算においては、同一需給圏内の類似地域から信頼性のある取引事例を収集し、市場の実態を反映した価格を求めることができた。本件においては、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	白山駅北方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	101.9 坪 (337 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市中央区新潟県新潟市中央区水道町２丁目８０８番１７
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	70 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	20 m
面積	320 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅が中心の閑静な高級住宅地域であり、今後も現在の用途が維持されるものと予測する。需要に対して供給量が少なく、高額での取引も見られる。宅地需要は回復傾向にあり、地価水準も強含みと予測する。 (2)景気持ち直しの動きが鈍化するなかでも、良好な住環境と利便性とを備えた住宅地への需要は旺盛。特に６ｍ以上の街路条件を充たした取引事例は上昇傾向。今後、建築資材の高騰を見越し、早めに住宅を取得する動きも。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 55万5,408 円 1平米 16万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 55万2,102 円 1平米 16万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 55万5,408円 1平米 16万8,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 54万2,184円 1平米 16万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 55万2,102円 1平米 16万7,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 54万2,184円 1平米 16万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナのほか、燃料費の高騰やウクライナ侵攻の影響など社会経済の懸念材料は多い。 (2)当区では過去５年間で人口減少・世帯数増加。直近１２カ月の新設住宅着工戸数は前期比増加。住宅地全体の地価は、昨年より上昇率が拡大。
地域要因
(1)中央区の高級住宅地域であり、富裕層を中心とした需要は底堅い。 (2)高級住宅地域としてのプランド力が高く、富裕層を中心に需要は底堅い。新型コロナ禍では減少気味だった高額取引も再び目立ち始めた。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公８４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区水道町２丁目８０８番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万2,640 円／平米 40万5,448 円／坪
推定価格 平米 坪	11万9,068 円／平米 39万3,639 円／坪
標準価格 平米 坪	15万8,969 円／平米 52万5,552 円／坪
査定価格 平米 坪	16万5,000 円／平米 54万5,490 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公２１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区水道町２丁目８０８番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万8,192 円／平米 45万6,863 円／坪
推定価格 平米 坪	13万9,850 円／平米 46万2,344 円／坪
標準価格 平米 坪	16万932 円／平米 53万2,041 円／坪
査定価格 平米 坪	16万7,000 円／平米 55万2,102 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公２１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区水道町２丁目８０８番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万4,372 円／平米 51万354 円／坪
推定価格 平米 坪	15万1,345 円／平米 50万347 円／坪
標準価格 平米 坪	16万1,866 円／平米 53万5,129 円／坪
査定価格 平米 坪	16万8,000 円／平米 55万5,408 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公７１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区水道町２丁目８０８番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万6,666 円／平米 51万7,938 円／坪
推定価格 平米 坪	15万640 円／平米 49万8,016 円／坪
標準価格 平米 坪	16万6,086 円／平米 54万9,080 円／坪
査定価格 平米 坪	17万3,000 円／平米 57万1,938 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情