路線価 (2023) 新潟県新潟市中央区明石2-46-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市中央区新潟県新潟市中央区明石２丁目４６番２
価格時点	2023 年
駅名	新潟駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	4,620万 円 (347 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万9,698 円 1平米 13万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	4,650万 円 (347 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万3,004 円／坪 1平米 13万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、概ね新潟駅周辺、万代地区等における商業地域である。需要者は県内外の有力企業、不動産会社、投資家が中心である。オフィス需要に力強さはないものの、新潟駅周辺整備事業による利便性・繁華性の向上への発展期待感があり、需要は底堅く推移している。取引される物件の画地規模等は様々であるが、土地建物で１～５億円程度の物件が取引の中心となるものと推察する。 (2) 同一需給圏は、事務所ビル及び店舗等が立地する中央区の商業地域である。主要な需要者はエンドユーザーたる法人、個人のほか、新潟駅からの接近性に着目した不動産業者等が想定される。繁華性はやや劣るが、新潟駅周辺の地価の上昇を受け、底堅い需要があり、地価は強含みに推移している。画地規模にばらつきが見られることなど個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　店舗・オフィスの賃貸借は個別性・不透明性が伴い、適正な賃料水準が見出しにくい状況等を勘案すると、想定要素が多い収益価格の精度はやや低いと判断される。一方、比準価格は、現実の市場において成立した取引価格を価格査定の基礎とし、市場の実態を反映した実証的な価格である。したがって、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例比較法による比準価格、土地残余法による収益価格を求めた。やや乖離が生じたが、自用目的での取引が主で、信頼性のある取引事例により求められた比準価格に対し、収益価格については適正賃料や空室率等の把握の困難性等から相対的に信頼度は劣ると思料される。以上より、比準価格を採用し、収益価格は比較考量にとどめ、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新潟駅北東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	105 坪 (347 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の事務所ビル等が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市中央区新潟県新潟市中央区明石２丁目４６番２
標準地の範囲
東	100 m
西	120 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中低層事務所地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	27 m
面積	350 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	通称明石通沿いの商業地域
街路	２７ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)オフィス需要に力強さはないものの、新潟駅周辺整備事業による利便性・繁華性の向上等により将来的には概ね発展的に推移するものと予測する。 (2)国道沿いに中低層の事業所ビルのほか共同住宅等もみられる商業地で、万代島ルートの立体化に伴う波及効果が期待されるほか、新潟駅周辺の地価上昇の影響をうけて地価は強含みに推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 44万6,310 円 1平米 13万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 44万3,004 円 1平米 13万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 44万6,310円 1平米 13万5,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 42万9,780円 1平米 13万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 44万3,004円 1平米 13万4,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 42万9,780円 1平米 13万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は厳しい状態にあり、持ち直しの動きは鈍化している。コロナ禍により減退した商業地の需要は回復傾向にある。 (2)物価上昇、供給面での制約に加え、世界的な金融引締め等により景気は下降気味であるが、中央区内の取引価格に影響は見られていない。
地域要因
(1)新潟駅周辺整備事業による利便性・繁華性の向上への期待感等で需要は底堅い。 (2)地域要因に特段の変動はないが、新潟駅高架化や万代島ルートの立体化に伴う波及効果が期待されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公６６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区明石２丁目４６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万5,880 円／平米 38万3,099 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,923 円／平米 38万6,547 円／坪
標準価格 平米 坪	12万9,914 円／平米 42万9,496 円／坪
査定価格 平米 坪	13万 円／平米 42万9,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調６２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区明石２丁目４６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万5,000 円／平米 54万5,490 円／坪
推定価格 平米 坪	16万129 円／平米 52万9,386 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,614 円／平米 35万5,772 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調６２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区明石２丁目４６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万 円／平米 62万8,140 円／坪
推定価格 平米 坪	21万3,433 円／平米 70万5,609 円／坪
標準価格 平米 坪	12万720 円／平米 39万9,100 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	450 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調６２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区明石２丁目４６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万7,441 円／平米 52万500 円／坪
推定価格 平米 坪	16万9,342 円／平米 55万9,845 円／坪
標準価格 平米 坪	13万8,351 円／平米 45万7,388 円／坪
査定価格 平米 坪	13万8,000 円／平米 45万6,228 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４公６２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区明石２丁目４６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	24万3,431 円／平米 80万4,783 円／坪
推定価格 平米 坪	26万5,980 円／平米 87万9,330 円／坪
標準価格 平米 坪	17万8,750 円／平米 59万948 円／坪
査定価格 平米 坪	17万9,000 円／平米 59万1,774 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情