路線価 (2023) 新潟県新潟市江南区袋津3-3607-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市江南区新潟県新潟市江南区袋津３丁目３６０７番４外
価格時点	2023 年
駅名	亀田駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 10万9,098 円
1平米当たり	1平米 3万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	747万 円 (180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万7,199 円 1平米 4万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	747万 円 (180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万7,199 円／坪 1平米 4万1,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は新潟市江南区亀田地区及び周辺に所在する住宅地域である。需要者は、江南区在住の個人を中心に、周辺市区町からの転入者も見られる。新潟市中心部へのアクセスが良好であり、郊外型商業施設が多く立地している等、利便性良好であることから、亀田地区の既成住宅地域に対する需要は堅調である。土地については６００万円～１０００万円程度、建売物件では２０００万円～３０００万円が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は江南区の亀田地区及び周辺における住宅地域である。需要者の中心は、江南区内の一次取得者層等が中心であるが、周辺市区町村からの転入者も見られる。利便性が良く、割安な既成住宅地の需要は回復傾向にある。市場の中心価格帯は、土地で５００万円～１０００万円程度、新築一戸建で２０００万円～２５００万円程度が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の建物が大半を占める地域であり、かつ画地規模が小さく、経済合理性を有する賃貸物件の想定が困難であるため、収益還元法は適用できない。快適性、利便性が重視される住宅地域であり、過去の取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、信頼性のある取引事例より求めた比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域では、自己使用目的の取引がほとんどである。標準地は、画地規模が小さく合理的な賃貸経営が不可能と思料し収益還元法は適用せず取引事例比較法のみを適用した。採用した事例は、いずれも戸建住宅が建設可能な規模のものばかりである。地域格差が生じているものの、再度検証の結果、適切に補修正できたものと思料する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	亀田駅南東方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	54.4 坪 (180 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、店舗等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市江南区新潟県新潟市江南区袋津３丁目３６０７番４外
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	12 m
面積	180 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	周辺には狭隘道路や屈曲した道路も見られる既成住宅地域
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成住宅地域であり、今後も現在の用途が維持されるものと予測する。分譲用地としての需要が高まっており、地価水準も強含みで推移するものと予測する。 (2)近隣地域は、今後も現在の居住環境を維持しながら住宅地域として熟成していくものと思料する。古くからの既成住宅地域であるが、需要回復に伴い地価は、緩やかな上昇基調にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万7,199 円 1平米 4万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万7,199 円 1平米 4万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万7,199円 1平米 4万1,500円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 13万5,215円 1平米 4万900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万7,199円 1平米 4万1,500円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 13万5,215円 1平米 4万900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は緩やかに持ち直しているものの、一部で厳しい状況にある。江南区の人口は微減傾向にあるが、減少率は市内で最も小さい。 (2)一部業種で改善は見られるが、原材料、電気、燃料等の高騰で景気は厳しい状況にある。江南区の人口は微減傾向にあるが、世帯数は微増傾向にある。
地域要因
(1)江南区亀田地区中心部周辺の既成住宅地域では、小規模分譲地の開発が多く見られる等、需要が高まっている。 (2)地域要因に変動は認められない。周辺の宅地需要の回復傾向に伴い既成住宅地域でも需要が回復傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調６４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市江南区
地域	新潟県新潟市江南区袋津３丁目３６０７番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,034 円／平米 11万5,822 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,660 円／平米 12万7,810 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,931 円／平米 13万8,624 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,900 円／平米 13万8,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公６４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市江南区
地域	新潟県新潟市江南区袋津３丁目３６０７番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,749 円／平米 17万4,388 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,065 円／平米 17万5,433 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,009 円／平米 13万5,576 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,000 円／平米 13万5,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調６４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市江南区
地域	新潟県新潟市江南区袋津３丁目３６０７番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,621 円／平米 16万4,047 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,232 円／平米 16万2,761 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,186 円／平米 14万2,773 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,200 円／平米 14万2,819 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調６４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市江南区
地域	新潟県新潟市江南区袋津３丁目３６０７番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万456 円／平米 16万6,808 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,912 円／平米 16万5,009 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,782 円／平米 14万4,743 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,800 円／平米 14万4,803 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情