路線価 (2023) 新潟県新潟市江南区大淵字荒屋2017-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市江南区新潟県新潟市江南区大淵字荒屋２０１７番２外
価格時点	2023 年
駅名	大形駅 から 2900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	848万 円 (490 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万7,194 円 1平米 1万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	848万 円 (490 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万7,194 円／坪 1平米 1万7,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、新潟市江南区及びその周辺区域の市街化調整区域に存する住宅地域等である。需要者は圏内居住者又は地縁を有する者が中心であり、圏外からの転入者は少ない。近年、市条例により既存集落区域内における住宅建築許可要件が緩和されたこともあって、市街化調整区域内にて分譲地が開発される等、需要が高まっている地域も見られる。ただ、取引件数は少なく、規模も様々であるため、需要の中心価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は、新潟市江南区及びその周辺にわたる市街化調整区域内の農家集落又は既成住宅地域である。需要者の中心は当該地域に地縁性を有する者であり、転入者は少ない。長年にわたる地価水準の下落による底値感もあり、需要も回復基調が見られる。不動産取引も少なく、取引された事例も特殊な事情を含むものが多く、画地規模も様々である。よって、中心となる価格帯は、正確に把握するのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は区内の市街化調整区域内の事例より試算され、信頼性が高い。周辺にアパート等の賃貸物件は見られず、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は適用できない。利便性、快適性を重視する住宅地域であり、過去の取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を重視して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域では、自己使用目的の取引がほとんどであり、賃貸物件は皆無である。したがって、収益還元法を適用せず取引事例比較法のみを適用した。市街化調整区域内の不動産取引が希少であるため広範囲にわたる取引事例を採用した。地域格差が生じているものの、再度検証の結果、適切に補修正できたものと思料する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大形駅南東方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	148.2 坪 (490 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅を中心とした既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市江南区新潟県新潟市江南区大淵字荒屋２０１７番２外
標準地の範囲
東	300 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	30 m
面積	480 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	周辺地域において、分譲地開発が見られる。
街路	７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内の農家住宅を中心とする地域であるが、周辺における分譲地開発の影響を受け、地価水準もやや強含みで推移するものと予測する。 (2)近隣地域は、今後も現在の居住環境を維持しながら住宅地域として熟成していくものと思料する。郊外の農家住宅地域であるが、周辺の住宅地域での宅地需要の回復に伴い地価は、緩やかな上昇基調にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万7,194 円 1平米 1万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万7,194 円 1平米 1万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万7,194円 1平米 1万7,300円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万7,194円 1平米 1万7,300円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は緩やかに持ち直しているものの、一部で厳しい状況にある。江南区の人口は微減傾向にあるが、減少率は市内で最も小さい。 (2)一部業種で改善は見られるが、原材料、電気、燃料等の高騰で景気は厳しい状況にある。江南区の人口は微減傾向にあるが、世帯数は微増傾向にある。
地域要因
(1)江南区の市条例の既存集落区域内に所在するため、需要が高まっている。 (2)地域要因に変動は認められない。既成住宅地域であるが、開発条例適用区域となってから宅地需要は高まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公６５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市江南区
地域	新潟県新潟市江南区大淵字荒屋２０１７番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,520 円／平米 5万4,615 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,857 円／平米 5万5,729 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,730 円／平米 6万1,921 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,700 円／平米 6万1,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調４９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市江南区
地域	新潟県新潟市江南区大淵字荒屋２０１７番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,561 円／平米 5万1,445 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,469 円／平米 5万4,447 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,972 円／平米 4万9,497 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,000 円／平米 4万9,590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公６４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市江南区
地域	新潟県新潟市江南区大淵字荒屋２０１７番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,402 円／平米 4万1,001 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,279 円／平米 4万594 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,084 円／平米 5万9,786 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,100 円／平米 5万9,839 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調６２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市江南区
地域	新潟県新潟市江南区大淵字荒屋２０１７番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,979 円／平米 3万9,603 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,312 円／平米 4万7,315 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,348 円／平米 5万7,352 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,300 円／平米 5万7,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情