路線価 (2023) 新潟県新潟市秋葉区小向字苗代1802 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市秋葉区新潟県新潟市秋葉区小向字苗代１８０２番
価格時点	2023 年
駅名	矢代田駅 から 4000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	672万 円 (825 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万6,944 円 1平米 8,150 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	672万 円 (825 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万6,944 円／坪 1平米 8,150 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は秋葉区の市街化調整区域に属する農家住宅地域等である。需要者は地元の居住者や地縁・血縁を有する者にほぼ限定される。人口減少や高齢化等を背景として農村部を取り巻く環境は厳しく、空家も増加傾向にあるなど需給は軟調に推移している。農村宅地の取引は少なく、また取引があってもその価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯は把握できない状況である。 (2) 同一需給圏は秋葉区郊外の農家住宅地域。需要者の中心は、農家集落地域であることから外部からの転入は期待できず、一次取得目的にせよ、隣地購入目的にせよ、自己利用目的の地縁者が中心になると思料される。少子高齢化による一次取得者層及び農業従事者の減少もあり、各種利便施設からの接近条件に劣る集落地域の需要は大きく劣る。画地規模が多様であるなど個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 農家住宅を主体する郊外の住宅地域であり、賃貸市場が未成熟なため収益還元法は適用できなかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する複数の取引事例より慎重に補修正、要因比較を行って試算したもので、実証的で信頼性は高いものと思料する。自己使用目的の取引が支配的な地域であることから、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 調整区域内の農家住宅を中心とした集落地域であり、周辺にアパート等の供給や需要もなく、賃貸市場が成立していないため収益価格は求めることが出来なかった。一方、比準価格については、自己利用目的の取引が主で、信頼性の高い取引事例を中心に調整をして求めたことから規範性が高いと判断される。以上より比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	矢代田駅南西方
距離	4000 m
土地の状態
土地面積	249.5 坪 (825 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅の中に農地等が見られる農村住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市秋葉区新潟県新潟市秋葉区小向字苗代１８０２番
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	25 m
面積	750 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	信濃川右岸沿いに形成された小須戸地区の在来農家集落
街路	７ｍ市道、側道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)特に大きな変動要因はなく今後も現状程度で推移していくものと予測されるが、市街化調整区域の不動産需要は限定的であり、今後も地価は弱含むものと予測する。なお、物価上昇等の影響には留意を要する。 (2)在来の農家集落地域で、今後も現状を維持していく地域と予測する。価格調整は進んでいるが、調整区域内で需要者が限定されるほか、農業従事者の減少もあり、地価はいぜん弱含みで推移していくと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万6,944 円 1平米 8,150 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万6,944 円 1平米 8,150 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万6,944円 1平米 8,150円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 2万7,109円 1平米 8,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万6,944円 1平米 8,150円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 2万7,109円 1平米 8,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)秋葉区の人口は微減、世帯数は増加傾向。新型コロナウイルス感染症の影響は総じて緩和傾向にあるが、物価上昇等を背景に経済の先行きは不透明。 (2)秋葉区の人口は微減傾向にとどまり、土地取引件数も低金利政策の継続等を受け、前年より大きな変動はない。
地域要因
(1)在来の農家集落で外部からの需要流入は乏しく、住民の高齢化、人口減少等を背景に地価は弱含みで推移している。 (2)市街地から距離もあり、さらに農業従事者の減少、高齢化、後継者不足等から農家集落地の需要は少ない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の変動要因は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	３調６４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市秋葉区
地域	新潟県新潟市秋葉区小向字苗代１８０２番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,075 円／平米 3万2 円／坪
推定価格 平米 坪	8,875 円／平米 2万9,341 円／坪
標準価格 平米 坪	8,061 円／平米 2万6,650 円／坪
査定価格 平米 坪	8,060 円／平米 2万6,646 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	３調４９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市秋葉区
地域	新潟県新潟市秋葉区小向字苗代１８０２番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,085 円／平米 3万35 円／坪
推定価格 平米 坪	9,178 円／平米 3万342 円／坪
標準価格 平米 坪	8,195 円／平米 2万7,093 円／坪
査定価格 平米 坪	8,200 円／平米 2万7,109 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調６４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市秋葉区
地域	新潟県新潟市秋葉区小向字苗代１８０２番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万488 円／平米 3万4,673 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,420 円／平米 3万7,755 円／坪
標準価格 平米 坪	8,216 円／平米 2万7,162 円／坪
査定価格 平米 坪	8,220 円／平米 2万7,175 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公４９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市秋葉区
地域	新潟県新潟市秋葉区小向字苗代１８０２番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万480 円／平米 3万4,647 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,959 円／平米 4万6,148 円／坪
標準価格 平米 坪	8,255 円／平米 2万7,291 円／坪
査定価格 平米 坪	8,260 円／平米 2万7,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情