路線価 (2023) 新潟県新潟市西区寺尾上6-217-50 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市西区新潟県新潟市西区寺尾上６丁目２１７番５０
価格時点	2023 年
駅名	寺尾駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 17万5,218 円
1平米当たり	1平米 5万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,660万 円 (252 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万7,865 円 1平米 6万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,660万 円 (252 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万7,865 円／坪 1平米 6万5,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ越後線小針駅から新潟大学前駅にかけての住宅地域である。需要者の中心は、新潟市内のほか近隣市町村からの転入者を含む一次取得者である。既成住宅地域が多くミニ開発した新規分譲地も見られる。取引の中心となる価格帯は、土地のみで１０００万円程度、新築一戸建で２５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、新潟市西区の寺尾地区を中心とした住宅地域である。需要者の中心は、新潟市内在住者又は近隣市区町村からの転入者などの一次取得者である。既成住宅地域であるがミニ開発された新規分譲地等もみられる。取引の中心となる価格帯は、土地は１０００万円程度、新築一戸建で２５００万円程度と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格と収益価格に開差が生じた理由は、近隣地域では、土地価格に見合う十分な賃料水準が形成されていないためである。その結果、収益価格がやや低位に試算された。当該地域周辺には、収益物件も見られるが、快適性を重視する住宅地域であるので比準価格が価格形成に最も説得力を有するものと判定した。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺にアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格の信頼性はやや劣る。一方比準価格は、居住環境、快適性が重視される住宅地の市場の実態を反映した実証的な価格であり説得力を有するものである。そのため、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、周辺の公示地価格等との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	寺尾駅南西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	76.2 坪 (252 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市西区新潟県新潟市西区寺尾上６丁目２１７番５０
標準地の範囲
東	80 m
西	50 m
南	100 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	14 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	南東向き緩傾斜地の既成住宅地域。
街路	基準方位　北６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、住宅地域で今後も現在の居住環境を維持しながら住宅地域として熟成していくものと思料する。区役所や商業施設にも近く利便性も高まっており、地価水準も安定的に推移するものと予測する。 (2)近隣地域は、南東向き緩傾斜地の熟成度の高い住宅地域で、今後も現在の居住環境を維持しながら住宅地域として熟成していくものと思料する。生活利便性も高く、地価水準は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万7,865 円 1平米 6万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万7,865 円 1平米 6万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万7,865円 1平米 6万5,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 21万7,865円 1平米 6万5,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万7,865円 1平米 6万5,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 21万7,865円 1平米 6万5,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)一部業種で改善は見られるが、原材料、電気、燃料等の高騰で景気は厳しい状況にある。西区の人口は微減傾向にあるが、世帯数は微増傾向にある。 (2)新潟市西区の人口は微減基調となっている。新設住宅着工戸数は前年並または微減となっている。
地域要因
(1)地域要因に変動は認められない。新興住宅地域と競合しているが、一定の需要が見られることから宅地需要は堅調である。 (2)地域要因に変動は認められない。区画整然とした新興住宅地域と競合しているが、一定の需要が見られ、宅地需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公６５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西区
地域	新潟県新潟市西区寺尾上６丁目２１７番５０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万40 円／平米 19万8,492 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,711 円／平米 22万547 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,774 円／平米 22万7,367 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,800 円／平米 22万7,453 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公６５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西区
地域	新潟県新潟市西区寺尾上６丁目２１７番５０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,660 円／平米 18万7,318 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,332 円／平米 20万6,070 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,181 円／平米 22万8,712 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,200 円／平米 22万8,775 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調６５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西区
地域	新潟県新潟市西区寺尾上６丁目２１７番５０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,418 円／平米 16万9,988 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,418 円／平米 16万9,988 円／坪
標準価格 平米 坪	6万492 円／平米 19万9,987 円／坪
査定価格 平米 坪	6万500 円／平米 20万13 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公６１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西区
地域	新潟県新潟市西区寺尾上６丁目２１７番５０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,404 円／平米 19万6,390 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,559 円／平米 22万44 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,390 円／平米 20万9,567 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,400 円／平米 20万9,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情