路線価 (2023) 新潟県新潟市西蒲区スズキ字浜道下232-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市西蒲区新潟県新潟市西蒲区スズキ字浜道下２３２番７
価格時点	2023 年
駅名	越後曽根駅 から 300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	763万 円 (297 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万4,964 円 1平米 2万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	763万 円 (297 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万4,964 円／坪 1平米 2万5,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧西川町市街地を中心とした西蒲区内の住宅地域である。需要者は西蒲区在住の一次取得者が中心で、地域外からの転入者は少ない。旧西川町市街地外縁部の国道１１６号付近では利便性に着眼した宅地需要に応えて小規模開発等による宅地供給が見られる一方、既成住宅地域への需要は低調な状況が続いている。需要の中心となる価格帯は、土地は５００～８００万円程度、新築の戸建住宅は２０００～２５００万円程度と思われる。 (2) 同一需給圏は、広義では西蒲区において、狭義では旧西川町において、一般住宅が建ち並ぶ駅から徒歩圏内の住宅地域。需要者の中心は、区内に居住・就労する一般所得層で、外部からの転入は少ない。ウィズコロナの新たな状況下でも、恒常的な人口減の影響が大きく需給動向は軟調である。市場の中心となる価格帯は、土地が５００万円～８００万円程度、新築の戸建で２，０００万円前後。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の土地建物を主とする地域であり、賃貸市場が成立していないため収益還元は適用できない。比準価格は、現実の市場における取引価格を基礎として求めたものであり説得力を有する価格である。したがって、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺にはアパートも散見されるが、利便性等から十分な賃貸需要を見込むことが困難であり、また、自己使用物件の取得を目的とする取引が殆どであるため、収益還元法は非適用とした。一方、比準価格の試算においては、やや広域ながらも、同一需給圏内の類似地域から一定の信頼性のある取引事例を収集し、市場の実態を反映した価格を求めることができた。本件においては、代表標準地との検討を踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	越後曽根駅北方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	89.8 坪 (297 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地が見られる駅に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市西蒲区新潟県新潟市西蒲区スズキ字浜道下２３２番７
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	90 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	17 m
面積	290 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	旧西川町中心部の既成住宅地域
街路	基準方位北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅地として熟成しており、変動要因も特に認められない。今後も現在の用途・環境を維持するものと予測する。人口減少下で既成住宅地域への需要は弱く、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (2)駅には近いが、街路条件のやや劣る戸建住宅地域。当初より新型コロナの影響は限定的であったが、隣接する西区内にも競合する物件があることや、人口減少の影響もあり、今後も地価は弱含みで推移すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万4,964 円 1平米 2万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万4,964 円 1平米 2万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万4,964円 1平米 2万5,700円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 8万6,287円 1平米 2万6,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万4,964円 1平米 2万5,700円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 8万6,287円 1平米 2万6,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西蒲区の人口は減少傾向が続いており、活力・賑いも低下している。 (2)当区では過去５年間で人口減少・世帯数増加。直近１２カ月の新設住宅着工戸数は前期比増大。住宅地全体の地価は弱含みで前年並みの下落傾向。
地域要因
(1)市街地外縁部等の新興住宅地では宅地需要が強いものの既成住宅地域の需要は低調である。 (2)西川左岸に位置し、西方はＪＲ越後線によって画された住宅地域。駅に近く区画が整然としている。地域要因に格別の変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公７２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西蒲区
地域	新潟県新潟市西蒲区スズキ字浜道下２３２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,168 円／平米 6万63 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,695 円／平米 8万4,948 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,466 円／平米 8万4,191 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,500 円／平米 8万4,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公２１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西蒲区
地域	新潟県新潟市西蒲区スズキ字浜道下２３２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,649 円／平米 7万4,878 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,423 円／平米 7万4,130 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,983 円／平米 8万5,900 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,000 円／平米 8万5,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公２１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西蒲区
地域	新潟県新潟市西蒲区スズキ字浜道下２３２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,152 円／平米 8万6,459 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,838 円／平米 8万5,420 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,786 円／平米 8万5,249 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,800 円／平米 8万5,295 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調２１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西蒲区
地域	新潟県新潟市西蒲区スズキ字浜道下２３２番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,203 円／平米 8万15 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,816 円／平米 7万8,736 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,581 円／平米 8万4,571 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,600 円／平米 8万4,634 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情