路線価 (2023) 新潟県新潟市西蒲区巻字本町通2-町甲2927-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市西蒲区新潟県新潟市西蒲区巻字本町通２番町甲２９２７番５外
価格時点	2023 年
駅名	巻駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,820万 円 (520 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,710 円 1平米 3万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,810万 円 (520 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,379 円／坪 1平米 3万4,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、狭義では旧巻町内の商店街を形成する既成商業地域、広義では西蒲区及び隣接する南区・燕市等の類似地域。需要者の中心は、一定の地縁を有する自営業者及び法人企業である。ウィズコロナの新たな状況下でも、恒常的な人口減やモータリゼーション等の影響は深刻で、需給動向は軟調である。市場の中心価格帯は、取引の少なさと規模のばらつきから判定が困難。 (2) 同一需給圏は西蒲区内の巻地区を中心とする商業地域及び商住混在地域。想定される需要者は地元の個人事業者や法人が中心と考えられる。収益目的での土地需要は希薄である。既存の商業地については郊外型店舗への客足の流出により繁華性の低下が進んでおり、取引もかなり少なく特に中心となる価格帯は無い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的が中心となる既成商店街の商業地域であり、適切な賃貸事例の収集が困難なため、収益還元法は非適用とした。一方、比準価格の試算においては、やや広域ながらも、同一需給圏内の類似地域から信頼性のある取引事例を収集し、市場の実態を反映した価格を求めることができた。本件においては比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は複数の商業地、混在地の取引事例を基に求められた価格であり、地域の取引実態を反映して実証的である。商業地であるが賃貸需要に乏しく賃貸市場が未成熟であることから収益価格は適用しなかった。地元の個人、法人等による自己使用目的での需要が中心となっている地域であるので、類似不動産の現実の取引価格に基づく比準価格を標準とし、対象標準地の前年価格との比較による検討も踏まえて、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	巻駅北西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	157.3 坪 (520 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、銀行等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市西蒲区新潟県新潟市西蒲区巻字本町通２番町甲２９２７番５外
標準地の範囲
東	50 m
西	60 m
南	30 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	42 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１４ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧巻町のアーケード付き商店街。大型ショッピングセンター等の郊外進出、商圏人口の縮小、店主の高齢化等の構造的問題がある。当初より新型コロナの影響は限定的であったが、地価下落はなお継続するものと予測。 (2)巻地区の中心部に位置する既成のアーケード商店街であるが、背後地の人口減少や郊外型店舗への顧客流出により繁華性は低下傾向にある。新規の出店需要は期待しにくく、今後も地価の下落が続くと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万5,710 円 1平米 3万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万5,379 円 1平米 3万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万5,710円 1平米 3万5,000円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2022年	1坪 11万9,016円 1平米 3万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万5,379円 1平米 3万4,900円
前年から次年への変動率 -3.1 ％
2019年	1坪 11万9,016円 1平米 3万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当区では過去５年間で人口減少。直近１２カ月の着工建築物床面積は前期比減少。市内でも相対的に高い商業地全体の地価下落傾向は概ね前年並み。 (2)西蒲区は新潟市の区の中でも人口減少率、高齢化率が高く、地価は弱含み傾向が続いている。
地域要因
(1)旧巻町の既成商店街。空き店舗が増えつつある。地域要因に格別の変動はないが、幹線道路沿いの郊外型店舗へ顧客は流出し、衰退傾向が顕著。 (2)地域要因に大きな変動は認められないが、人口減少や郊外型店舗への顧客流出により、空地、空店舗が増加し繁華性は低下傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４公７４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	燕市
地域	新潟県新潟市西蒲区巻字本町通２番町甲２９２７番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,127 円／平米 11万2,824 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,053 円／平米 10万5,967 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,429 円／平米 11万3,822 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,400 円／平米 11万3,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調７４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西蒲区
地域	新潟県新潟市西蒲区巻字本町通２番町甲２９２７番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,900 円／平米 14万1,827 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,299 円／平米 13万9,840 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,686 円／平米 12万1,284 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,700 円／平米 12万1,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公５５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市南区
地域	新潟県新潟市西蒲区巻字本町通２番町甲２９２７番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,681 円／平米 12万1,267 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,318 円／平米 12万67 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,753 円／平米 11万1,587 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,800 円／平米 11万1,743 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４公７２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西蒲区
地域	新潟県新潟市西蒲区巻字本町通２番町甲２９２７番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,767 円／平米 10万5,022 円／坪
推定価格 平米 坪	3万560 円／平米 10万1,031 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,329 円／平米 11万6,798 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,300 円／平米 11万6,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情