路線価 (2023) 新潟県長岡市西千手2-1612-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 長岡市新潟県長岡市西千手２丁目１６１２番２外
価格時点	2023 年
駅名	長岡駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 16万5,300 円
1平米当たり	1平米 5万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (210 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万5,633 円 1平米 6万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (210 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万5,633 円／坪 1平米 6万2,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長岡都心部周辺の価格水準上位の住宅地域。需要者の中心は圏内に地縁等を有し、所得水準中高位の市内在住者及び圏内従業者である。近年、大手通り中心部の拠点性低下に伴って、その周辺住宅地も需要全般としては減退傾向にある。しかし、近隣地域付近は教育及び住環境に優れ区画整然とした、やや環境上位の住宅地域を形成しており、地価も周辺に比べて底堅く推移している。土地は９００～１５００万円、新築の戸建物件は供給が少ない。 (2) 同一需給圏は長岡駅南西側を主とする長岡市中心部の既成住宅地域一帯である。主たる需要者は地縁的選好性を有する長岡市内在住者で比較的所得水準の高い層である。利便性に富み居住環境の優れた地域に対する需要は根強いものがあるが、周辺の新興住宅地域との競合で、需要は弱含みで価格は下落率は低いものの下落傾向が継続している。土地取引の中心価格帯は概ね１０００万円～１５００万円程度であり新築の戸建物件の供給は限定的である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地付近においては建築時期の古い共同住宅も散見されるが、事業収支の安定性の観点から今後、標準地付近における共同住宅経営は容易ではないと考えられるため、収益価格は試算しない。本質的にも自用による居住の快適性を重視した戸建住宅中心の住宅地域であることから、代表標準地との検討を踏まえた上で、自用目的の取引を主とした取引価格により求めた信頼性の高い比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地は面積が小さく経済合理性に適う賃貸住宅の想定が困難なため、収益還元法は非適用とした。近隣地域は居住の利便性が高く自用による居住の快適性を重視した戸建住宅中心の住宅地域であることから、自用取引を目的とした取引事例から求めた規範性、信頼性の高い比準価格を重視し、代表標準地の価格を規準とする価格との均衡も考慮したうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	長岡駅南西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	63.5 坪 (210 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に共同住宅等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長岡市新潟県長岡市西千手２丁目１６１２番２外
標準地の範囲
東	0 m
西	100 m
南	100 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10.5 m
奥行き	20 m
面積	210 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	付近に小中学校、公共施設が多い区画整然とした住宅地域
街路	基準方位北、８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心部周辺の熟成度の高い住宅地域であり地域性は当面不変と予測する。住環境や教育環境に優れ需要者からの選好が続くと考えられるが、周辺で宅地供給や空家が見られ、今後も地価は微下落基調が続くものと予測する。 (2)熟成度の高い住宅地域であり居住環境は比較的優れており需要は一定程度見込まれるが、周辺の新興住宅地域と比較すると競争力はやや劣るため、需要は弱含みであり、地価は微下落傾向で推移すると思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万5,633 円 1平米 6万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万5,633 円 1平米 6万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万5,633円 1平米 6万2,200円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 20万6,294円 1平米 6万2,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万5,633円 1平米 6万2,200円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 20万6,294円 1平米 6万2,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減により住宅地需要全般は緩やかな縮小傾向にある。物価高騰により雇用の改善は鈍化、建築費高騰により特に利便性が劣る地域は選好され難い。 (2)長岡市は人口は減少傾向が継続しているものの県平均よりは緩やかである。土地取引価格は地域ごとにばらつきはあるが工業地を除き下落傾向にある。
地域要因
(1)教育や住環境に優れた需要の底堅い地域であるが、川東中心部の利便性低下、利便性高まる郊外新興地域への需要流出により地価は引き続き弱含む。 (2)利便性に優れた住宅地域であるが、市中心部周辺の新興住宅地域との競合もあり、需要はやや弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公５７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市西千手２丁目１６１２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,992 円／平米 19万8,334 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,220 円／平米 19万5,781 円／坪
標準価格 平米 坪	6万429 円／平米 19万9,778 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,200 円／平米 20万5,633 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調４１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市西千手２丁目１６１２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,680 円／平米 19万3,996 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,686 円／平米 18万7,404 円／坪
標準価格 平米 坪	6万240 円／平米 19万9,153 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,000 円／平米 20万4,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公４８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市西千手２丁目１６１２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,120 円／平米 16万2,391 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,874 円／平米 16万1,577 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,093 円／平米 20万1,973 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,900 円／平米 20万7,947 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調８２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市西千手２丁目１６１２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,764 円／平米 21万804 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,190 円／平米 20万8,906 円／坪
標準価格 平米 坪	6万67 円／平米 19万8,582 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,900 円／平米 20万4,641 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４調４８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市西千手２丁目１６１２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,328 円／平米 19万2,832 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,773 円／平米 19万7,610 円／坪
標準価格 平米 坪	6万993 円／平米 20万1,643 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,800 円／平米 20万7,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情