路線価 (2023) 新潟県長岡市東新町2-1022 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 長岡市新潟県長岡市東新町２丁目１０２２番
価格時点	2023 年
駅名	長岡駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 16万5,300 円
1平米当たり	1平米 5万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	990万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万1,417 円 1平米 5万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	990万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万1,417 円／坪 1平米 5万7,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長岡市中心部への接近性が比較的良好な駅北方の住宅地域である。需要者の中心は市内勤務の一般所得者層と思料する。中規模な住宅が多く、一次取得者層の選好性は弱いため、取引も全般的に低めのものが多く、依然として地価は緩やかな下落傾向を維持している。土地は２００㎡前後で総額１，０００～１，５００万円程度、新築の戸建物件は総額２，４００～３，０００万円程度が需要の中心価格帯と考えられる。 (2) 同一需給圏は、長岡市中心部及びその周辺部の住宅地域一帯である。主たる需要者は、中心部及びその周辺部を生活拠点とする市内居住者である。旧来からの既成住宅地域であり、供給自体が少ない地域である。大型店等が集積する商業地域背後の住宅地域や新興住宅地域が選好され、需要は引き続き弱含んでおり、地価は下落基調で推移している。土地取引の中心価格帯は、１，０００～１，５００万円程度、建売物件は２，４００～３，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法による比準価格を求めた。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、対象標準地は、画地規模が小さく駐車場、落雪スペースの確保ができず、経済合理的な賃貸経営は困難なため、収益還元法の適用は断念した。本件においては、自己居住目的で取引に入る市場参加者が重視するであろう比準価格を妥当と認めて採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自用の住宅需要が中心となる地域であり、周辺の利用状況や画地規模等から収益目的の需要は想定し難いことから、収益価格は試算しなかった。求められた比準価格は、類似地域にある価格牽連性を有する取引事例を採用し、現実の取引市場において発生した取引事例を価格判定の基礎としているため、規範性が高い。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を適切に反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長岡駅北方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	51.7 坪 (171 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い中心部に近い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長岡市新潟県長岡市東新町２丁目１０２２番
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	23 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中心部に近い熟成した既成の住宅地域。
街路	基準方位北７．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域内及びその周辺には中規模一般住宅が多い、熟成度の高い既成住宅地域である。地域内に格別の変動要因もなく、当面は現状を維持すると予測する。 (2)長岡市中心部に近い国道背後の既成住宅地域である。徒歩圏にある国道沿いの商店街は空き店舗も見受けられ閑散としている。取引件数が少なく、需要が弱含んでおり、今後もその傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万1,417 円 1平米 5万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万1,417 円 1平米 5万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万1,417円 1平米 5万7,900円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 19万2,740円 1平米 5万8,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万1,417円 1平米 5万7,900円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 19万2,740円 1平米 5万8,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)資材・設備供給不足による建物建築への影響が懸念されるものの、長岡市内の住宅地需要は比較的堅調で、土地取引件数もほぼ横ばいで推移している。 (2)長岡市の人口は減少傾向、高齢化率は微増傾向にある。地価は下落基調であるが下落幅は縮小傾向にある。土地取引件数は横ばい傾向で推移している。
地域要因
(1)中規模住宅の多い熟成した住宅地域で、周辺には利便施設も乏しく、需要は弱い。地域要因に格別の変動要因はない。 (2)長岡市中心部に程近い既成住宅地域で、周辺地域で新規供給が進み、相対的に需要が弱い。価格に影響を与えるような要因変動は特段ない。
個別的要因	(1)個別的要因に格別の変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調４４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市東新町２丁目１０２２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,600 円／平米 11万7,694 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,858 円／平米 14万1,689 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,229 円／平米 18万2,587 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,800 円／平米 18万4,475 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調４４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市東新町２丁目１０２２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,030 円／平米 11万5,809 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,742 円／平米 22万7,261 円／坪
標準価格 平米 坪	6万406 円／平米 19万9,702 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,000 円／平米 20万1,666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調４４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市東新町２丁目１０２２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,559 円／平米 16万3,842 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,199 円／平米 15万9,346 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,723 円／平米 19万832 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,300 円／平米 19万2,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公８１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市東新町２丁目１０２２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,225 円／平米 16万2,738 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,979 円／平米 16万1,925 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,421 円／平米 17万9,916 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,000 円／平米 18万1,830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５公８１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市東新町２丁目１０２２番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万816 円／平米 13万4,938 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,071 円／平米 20万1,901 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,722 円／平米 19万4,135 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,300 円／平米 19万6,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情