路線価 (2023) 新潟県長岡市与板町与板字長丁甲432-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 長岡市新潟県長岡市与板町与板字長丁甲４３２番１外
価格時点	2023 年
駅名	長岡駅 から 15000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	573万 円 (335 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,533 円 1平米 1万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	576万 円 (335 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,863 円／坪 1平米 1万7,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は旧与板町中心部の既成の住宅地域である。需要者は与板地区居住者又は地縁者が中心である。長岡の中心部から遠く、川西地区の発展による利便性を得られないためか、不動産需要はあまり見られない。東与板、江西地内の新興の分譲地には若干の取引があるが、当該地域のような既成住宅地域の取引はあまり見られない。散見される取引の多くは資産処分又は個別の事情を有するもので、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は長岡市与板地域の中心部及びその周辺の住宅地域。需要者は圏内の居住者及び地縁関係者に概ね限定される。近隣地域は細長い画地が連続する商店街背後の既成住宅地域であり、後継世代の域外転出等による高齢化、空家の増加が進み土地需要は減退している。付近の商店街も繁華性が低下し、標準地付近は新規転入先として選好され難い状況が長年続き、地価は下落傾向にある。取引件数が少ない中で事情含みの取引等も多く、中心価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　古くからの一般住宅が建ち並ぶ既存住宅地域で、駅から遠く周辺には共同住宅は見られない。建物を賃貸する目的での土地取引はほとんど無く、自己使用目的が取引の中心であるので、収益還元法の適用は断念した。したがって、市場の実勢を反映している比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 標準地周辺に共同住宅等の収益物件は見られない。また当該賃貸用物件の想定が画地条件や既成住宅地域という地域性から非現実的であるため、収益価格は試算しない。本質的にも自用による居住の快適性を重視した戸建住宅中心の住宅地域であることから、代表標準地との検討を踏まえた上で、自用目的の取引を主とした取引価格により求めた信頼性の高い比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長岡駅北西方
距離	15000 m
土地の状態
土地面積	101.3 坪 (335 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	5.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長岡市新潟県長岡市与板町与板字長丁甲４３２番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	40 m
面積	320 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	旧与板町商店街背後の既存の住宅地域
街路	基準方位北、６．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　旧与板町は駅や高速道路のＩＣからも遠く、過疎化の進行が目立っている。奥行の長い画地が連坦する既成の住宅地域で不動産の需要は少なく、発展性に乏しい。地価は引き続き大きな下落傾向が続くと予測する。 (2)地区内新規需要の大半は開発地や整形地に向かうため、与板地域の既成住宅地に対する需要は少ない。伝統産業が衰退、労働力は旧長岡市等に流れている。宅地需要の減少、地価水準の下落傾向は今後も続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万6,533 円 1平米 1万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万6,863 円 1平米 1万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万6,533円 1平米 1万7,100円
前年から次年への変動率 -3.4 ％
2022年	1坪 5万8,516円 1平米 1万7,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万6,863円 1平米 1万7,200円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2019年	1坪 5万8,516円 1平米 1万7,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長岡市の人口減少率、高齢化率は県平均よりやや低い。地価の下落率は地域により異なり、川西地区は横ばいの地域が多いが、下落傾向の地域も多い。 (2)与板地域は市平均を上回る人口減少基調にあり、勤務地等を域外に依存し、高齢化や域外への転出もみられ、住宅地需要は急速な縮小傾向が続く。
地域要因
(1)駅から遠く離れた既存の住宅地域であり、奥行の長い画地が多く、需要はあまりない地域であることから地価の下落が続いている。 (2)商店街衰退や新規居住し難い奥行の長い画地が多いため、需要は地縁者等に限定される。整形地や与板地域外との競合で選好され難く地価下落が続く。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調４５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市与板町与板字長丁甲４３２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,081 円／平米 7万3,000 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,772 円／平米 7万1,978 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,439 円／平米 6万4,265 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,400 円／平米 6万4,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調５７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市与板町与板字長丁甲４３２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万964 円／平米 6万9,307 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,804 円／平米 6万5,472 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,651 円／平米 5万8,354 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,700 円／平米 5万8,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調５７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市与板町与板字長丁甲４３２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,328 円／平米 5万3,980 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,946 円／平米 5万9,329 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,023 円／平米 5万2,972 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４公５７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市与板町与板字長丁甲４３２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,963 円／平米 4万2,856 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,019 円／平米 5万9,571 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,999 円／平米 5万6,199 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,000 円／平米 5万6,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４公５７ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市与板町与板字長丁甲４３２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,322 円／平米 6万3,879 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,557 円／平米 6万1,349 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,569 円／平米 5万4,777 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,600 円／平米 5万4,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情