路線価 (2023) 新潟県長岡市谷内1-甲110 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 長岡市新潟県長岡市谷内１丁目甲１１０番
価格時点	2023 年
駅名	見附駅 から 13000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,910万 円 (727 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万6,948 円 1平米 2万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,910万 円 (727 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万6,948 円／坪 1平米 2万6,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、栃尾地区市街地中心部及びその周辺にわたる既成商業地域及び混在地域。需要者は、地元の個人事業者のほか県内法人の営業所及び出張所が中心である。栃尾地区の人口減少や過疎化は著しい上に、長岡市中心部や見附市への顧客流出が続いており、既存の商業地域については新規出店はほとんど無く、需要は低迷している。取引件数が少ないうえに規模も様々であるため、需要の中心価格帯を見いだせない状況にある。 (2) 同一需給圏は主に栃尾地区の中心市街地とその周辺にある低層店舗の多い地域である。主な需要者は地元の法人又は個人事業主である。栃尾地区中心の古い商店街であり、金融機関や各種商店が見られるが、駐車スペース不足等が客足が遠のく一因となっており、幹線沿いの大型店や地区外へと顧客は流れている。取引される価格水準は規模等により幅広く、需要の中心となる明確な価格帯は形成されていない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　自用の建物が多い既成商業地域であり、賃貸市場が形成されていないことから、収益還元法の適用を断念した。比準価格は、事例が極めて少ない中で、相対的に立地条件の類似した事例を選択し、利用状況にも配慮して検討を加えていることから、市場の実態を反映し、精度は総じて高いものと思料する。そこで、比準価格を基に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例比較法による比準価格を求めた。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、自用の店舗等が中心で、貸店舗需要が見込めないため、市場参加者の観点から収益還元法は非適用とした。したがって、本件においては、自己使用目的で取引に入る市場参加者が重視するであろう比準価格を妥当と認めて採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	見附駅南東方
距離	13000 m
土地の状態
土地面積	219.9 坪 (727 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	銀行
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所が建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長岡市新潟県長岡市谷内１丁目甲１１０番
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	100 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	21.5 m
奥行き	40 m
面積	730 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	栃尾中心部の既成商業地域
街路	７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)栃尾地区の中心的商業地域であるが、人口減少や過疎化が著しい上に、長岡市中心部や見附市への顧客流出が続き、新規出店需要はほとんど見込めない等、今後も地価は弱含みで推移するものと予測される。 (2)栃尾地区の中心商店街であるが、商業施設は周辺幹線沿いへと分散化している。顧客の流出や収益性の低下など、中心商業地としての優位性は今後も希薄化すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万6,948 円 1平米 2万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万6,948 円 1平米 2万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万6,948円 1平米 2万6,300円
前年から次年への変動率 -3.3 ％
2022年	1坪 8万9,923円 1平米 2万7,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万6,948円 1平米 2万6,300円
前年から次年への変動率 -3.3 ％
2019年	1坪 8万9,923円 1平米 2万7,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)栃尾地区は、一貫して人口減少、高齢化が進行している。地域経済は低迷し、購買者数は減少、商業地や住宅地ともに需要は弱い状態が続いている。 (2)競争力のある立地とそれ以外で二極化傾向にあるほか、業種業態（スーパー、飲食等）によっても差異が発生しているなど、不透明感が続いている。
地域要因
(1)旧長岡市の商業施設との競争による顧客流出等、さらには背後人口の減少等を背景に、新規出店需要は乏しく、需要は弱含みで推移している。 (2)旧来の中心商店街にかつての繁華性はなく、郊外の大規模商業施設に顧客が流出する傾向にあり、相対的な競争力は低下している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調８２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市谷内１丁目甲１１０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,757 円／平米 4万8,787 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,015 円／平米 6万2,864 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,731 円／平米 8万5,067 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,700 円／平米 8万4,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４公８２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市谷内１丁目甲１１０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万 円／平米 6万6,120 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,160 円／平米 6万3,343 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,355 円／平米 8万7,130 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,400 円／平米 8万7,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４公５８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市谷内１丁目甲１１０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,617 円／平米 5万4,936 円／坪
推定価格 平米 坪	2万23 円／平米 6万6,196 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,022 円／平米 8万9,335 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,000 円／平米 8万9,262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４公８２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市谷内１丁目甲１１０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,489 円／平米 7万4,349 円／坪
推定価格 平米 坪	2万734 円／平米 6万8,547 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,081 円／平米 8万6,224 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,100 円／平米 8万6,287 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情