路線価 (2023) 新潟県長岡市柏町1-17-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 長岡市新潟県長岡市柏町１丁目１７番１外
価格時点	2023 年
駅名	長岡駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 22万8,114 円
1平米当たり	1平米 6万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	3,750万 円 (460 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万9,770 円 1平米 8万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,750万 円 (460 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万9,770 円／坪 1平米 8万1,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、長岡市のうち川東地区の幹線沿いの商業地域及び周辺混在地域。店舗や事業所のほか共同住宅も多く、需要者は市内及び県内の個人事業者及び法人等が中心である。近年、長岡市における東西道路整備事業をはじめ各種道路事業による利便性向上の一方で、川西地区の路線商業地域との競合が進んだことから、路線商業地としての相対的地位低下が懸念されている。取引が少ない上に規模も様々であるため、需要の中心価格帯を見いだせない状況にある。 (2) 同一需給圏は市内中心部の商業地域、その周辺の混在地域等である。需要の中心は、市内の企業及び個人事業者等である。コロナ禍は収まりつつあるが企業の経営コスト圧縮の流れから事務所需要は低迷、また核店舗等の不在もあり川西地区等への顧客の流出も続いている。背後地にあっては繁華性の低迷から住宅地利用も増えている。成約される取引の多くは画地規模、利用目的も様々で需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　周辺に自用の建物も見られ用途や階層が多様であること、及び、上層階には空室もあり賃料下げ圧力があること等を考慮すると、想定要素を含む収益価格の信頼性は相対的に低い。比準価格は、利用状況の類似した事例を選択しているため、市場の実態を的確に反映し、総じて高い信頼性を有しているものと思料する。そこで、比準価格を重視し、収益価格を参考とし、さらに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は取引時点も新しい代替競争関係にある複数の事例より求めたもので信頼性は高い。自社所有の建物が多く、賃貸市場では需給バランスが崩れ元本に見合う賃料水準の維持が困難となっている。このような市況下においては収益資料の信頼性に限界があり、収益価格の精度は相対的に劣ると判断する。以上、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地からの検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長岡駅南西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	139.1 坪 (460 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の事務所や店舗が多い県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長岡市新潟県長岡市柏町１丁目１７番１外
標準地の範囲
東	0 m
西	70 m
南	100 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中低層事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	30 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市中心部に近い幹線沿いの商業地域
街路	２７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地中心部にほど近い商業地域であるが、オフィス需要の減少や新興の同種地域との競合の影響により新規出店需要は弱く、地価は下落傾向で推移していくものと予測される。 (2)長岡駅周辺の中心商業地域における事務所需要は低迷、企業の経営コスト圧縮の動きもあり広域的な競合も続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万9,770 円 1平米 8万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万9,770 円 1平米 8万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万9,770円 1平米 8万1,600円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 27万2,414円 1平米 8万2,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万9,770円 1平米 8万1,600円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 27万2,414円 1平米 8万2,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、世帯数増加、高齢化は県全体よりやや下回る。新型感染症が経済活動及び雇用情勢に与える影響について先行き不透明な状態が続いている。 (2)長岡市の人口は減少傾向、高齢化率は県平均よりやや低い。土地取引件数は微増。コロナ禍後の物価上昇の影響に注視する必要がある。
地域要因
(1)市街地中心部に近い商業地域であるが、広域的商圏を有する郊外型商業施設との競争による顧客流出により需要は弱含みで推移している。 (2)企業の経営コスト圧縮の影響もあり、事務所需要は低迷している。商業用地需要は依然弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	３調５６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市柏町１丁目１７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,496 円／平米 17万3,552 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,399 円／平米 30万2,165 円／坪
標準価格 平米 坪	8万34 円／平米 26万4,592 円／坪
査定価格 平米 坪	8万 円／平米 26万4,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公８２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市柏町１丁目１７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,684 円／平米 37万9,145 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,674 円／平米 36万2,582 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,086 円／平米 27万4,682 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,100 円／平米 27万4,729 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４公８２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市柏町１丁目１７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,937 円／平米 25万4,354 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,783 円／平米 25万539 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,312 円／平米 26万8,817 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,300 円／平米 26万8,778 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調５８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市柏町１丁目１７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,628 円／平米 16万764 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,767 円／平米 24万3,874 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,447 円／平米 27万5,876 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,400 円／平米 27万5,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５公５６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市柏町１丁目１７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,097 円／平米 25万1,577 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,640 円／平米 25万66 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,039 円／平米 27万1,221 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,000 円／平米 27万1,092 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情