路線価 (2023) 新潟県長岡市千手3-83 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 長岡市新潟県長岡市千手３丁目８３番
価格時点	2023 年
駅名	長岡駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 19万1,748 円
1平米当たり	1平米 5万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	870万 円 (123 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万3,734 円 1平米 7万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	871万 円 (123 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万4,065 円／坪 1平米 7万800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、長岡市中心部及びその周囲の既成商業地域。需要者は、市内の個人又は法人が中心である。近隣向け店舗併用住宅を中心とする既成商業地域であるが、戸建住宅も見られるなど繁華性の観点で衰退傾向にある地域である。川西地区や郊外における新興商業地域との競争が継続し、市場は弱含みで推移している。取引が少ない上に、画地規模が様々であるなど、需要の中心価格帯を容易に見いだせない。 (2) 同一需給圏は長岡市中心部の既成商業地域一帯及び商住混在地域である。主たる需要者は長岡市内の法人及び店舗併用住宅としての自用を企図する個人である。古くからの商業地域であるが周辺部の大型商業施設へ顧客が流出する傾向が継続しており、近年は店舗の廃業、住宅への転換もみられる。需要は弱含みで土地価格は下落傾向が継続している。取引件数は少なく土地取引の中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　収益還元法を非適用としたが、取引事例比較法の適用に際しては、地理的位置関係が共通であり、店舗を中心に戸建住宅、駐車場も見受けられる土地利用状況での類似性が高い既成商業地域の事例を選択し、長期的に弱含みである需要の動向を的確に反映することができたものと思料する。そこで、精度の高い比準価格を基に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 商業地であるが自用の店舗等を中心とする地域であり賃貸需要は乏しく適切な賃料水準を把握することは困難であることから収益還元法は非適用とした。比準価格は同一需給圏内で成立した価格牽連性の高い取引事例を基に試算されており、市場性を反映して実証的であり、信頼性の高い説得力を有する価格であると思料する。よって代表標準地の価格を規準とする価格との均衡を考慮したうえで、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	長岡駅南西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	37.2 坪 (123 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長岡市新潟県長岡市千手３丁目８３番
標準地の範囲
東	30 m
西	80 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	20 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道沿いの住宅も混在する既成商業地域
街路	２２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　郊外新興商業地域への顧客流出に伴う店舗需要減退が継続し、今後の地価は、引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (2)郊外の新興商業施設への顧客流出が継続しており、店舗需要は減退し、廃業など商業繁華性の低下は継続している。それに伴い地価も下落傾向が継続しており、今後もその傾向で推移するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万3,734 円 1平米 7万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万4,065 円 1平米 7万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万3,734円 1平米 7万700円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 23万9,024円 1平米 7万2,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万4,065円 1平米 7万800円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2019年	1坪 23万9,024円 1平米 7万2,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　人口は減少、高齢化率は県全体よりやや低い。土地取引件数は概ね横這い。顧客の川西地区等新興商業地指向が継続。 (2)長岡市は人口は減少傾向が継続しているものの県平均よりは緩やかである。土地取引価格は地域ごとにばらつきはあるが工業地を除き下落傾向にある。
地域要因
(1)　川西地区など郊外新興商業地域への顧客流出が継続する中、近隣商業地域としての需要が減退。 (2)歴史ある商業地域であるが、郊外の大型商業施設への顧客の流出もあり繁華性の低下は継続しており土地需要は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)　特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調５７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市千手３丁目８３番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万419 円／平米 19万9,745 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,660 円／平米 23万296 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,660 円／平米 23万296 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,700 円／平米 23万428 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公５６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市千手３丁目８３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,097 円／平米 25万1,577 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,640 円／平米 25万66 円／坪
標準価格 平米 坪	8万383 円／平米 26万5,746 円／坪
査定価格 平米 坪	8万400 円／平米 26万5,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調４１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市千手３丁目８３番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万695 円／平米 6万8,418 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,284 円／平米 21万2,523 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,596 円／平米 21万6,860 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,600 円／平米 21万6,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公４１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市千手３丁目８３番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,531 円／平米 21万33 円／坪
推定価格 平米 坪	7万308 円／平米 23万2,438 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,997 円／平米 22万8,104 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,000 円／平米 22万8,114 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情