路線価 (2023) 新潟県柏崎市中浜2-字岩山759外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 柏崎市新潟県柏崎市中浜２丁目字岩山７５９番外
価格時点	2023 年
駅名	柏崎駅 から 1900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	392万 円 (192 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万7,442 円 1平米 2万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	390万 円 (192 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万7,112 円／坪 1平米 2万300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は柏崎市街地周辺から郊外にかけての住宅地域。需要者は市内在住者など地縁関係者が中心である。鵜川西方の既成住宅地域は勾配が大きく、また近年、商業集積が進む市街地東方に遠く利便性の格差が拡大している。圏内は海岸や港に近く観光関連の土地需要も並存する地域であるが、新型コロナ影響から居住目的、観光目的ともに需要減退しており、地価は下落が続いている。土地は３００～６００万円程度が中心価格帯、新築の戸建物件は供給が少ない。 (2) 同一需給圏は、柏崎市郊外の住宅地域一帯と判定した。既成の地域に存することから、主たる需要者は地縁的選好性を有する者等にほぼ限定される。地域はやや起伏のある地勢で、また画地条件や利便性もやや劣る。従って需要は相対的に少なく、地価は弱含みで推移している。土地は３００万円～７００万円程度が需要の中心価格帯である。建売物件は少ない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地付近は自用の住宅を主とする既成住宅地域であり賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しない。本質的にも自用による居住の快適性を重視した戸建住宅中心の住宅地域であることから、自用目的の取引を主とした取引価格により求めた信頼性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用の住宅地域であり居住の快適性を重視し、収益性を指向する地域ではないことから、収益価格は試算しない。比準価格は自己利用目的を前提とした客観的かつ実証的な価格で、信頼性の高い価格が得られたと思料する。よって、比準価格を重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	柏崎駅西方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	58.1 坪 (192 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い港に近い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	柏崎市新潟県柏崎市中浜２丁目字岩山７５９番外
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	22 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	柏崎港に近接し、起伏もみられる県道沿いの既成住宅地域
街路	基準方位北、７．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)港に近い既成住宅地域として熟成済であり、地域性は当面不変と予測する。需要は縁者によるものが中心であるため少なく、相続等による空家供給も増加が見込まれるため、今後の地価は当面、下落が続くものと予測する。 (2)やや起伏のある県道沿いの既成の住宅地域である。新興の分譲地に比して特段の優位性は認められず需要は弱含んでおり、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万7,442 円 1平米 2万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万7,112 円 1平米 2万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万7,442円 1平米 2万400円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2022年	1坪 6万9,426円 1平米 2万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万7,112円 1平米 2万300円
前年から次年への変動率 -3.3 ％
2019年	1坪 6万9,426円 1平米 2万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減に加え、市内宅地供給が活発で既存地が選好され難い。雇用は改善幅が鈍く、建築費高騰により特に利便性が劣る地域は需要減の影響が大きい。 (2)人口は減少、世帯数は概ね横ばい。人口減少率及び高齢化率は県平均を上回る。宅地需要は弱含みである。
地域要因
(1)中心部付近平坦地の住宅地域へ需要が移る一方で、近隣地域のように地勢が複雑で利便性がやや劣る既成住宅地域への需要は減退傾向が続いている。 (2)既成の住宅地域であり、需要は限定的である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	３調５７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	柏崎市
地域	新潟県柏崎市中浜２丁目字岩山７５９番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,888 円／平米 8万2,280 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,040 円／平米 7万6,170 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,509 円／平米 6万4,497 円／坪
査定価格 平米 坪	2万100 円／平米 6万6,451 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４公５７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	柏崎市
地域	新潟県柏崎市中浜２丁目字岩山７５９番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,907 円／平米 5万2,589 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,947 円／平米 5万2,721 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,835 円／平米 6万5,575 円／坪
査定価格 平米 坪	2万400 円／平米 6万7,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	３公６３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	柏崎市
地域	新潟県柏崎市中浜２丁目字岩山７５９番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,440 円／平米 4万7,739 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,867 円／平米 5万2,456 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,541 円／平米 6万4,603 円／坪
査定価格 平米 坪	2万100 円／平米 6万6,451 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調５７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	柏崎市
地域	新潟県柏崎市中浜２丁目字岩山７５９番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万95 円／平米 6万6,434 円／坪
推定価格 平米 坪	2万33 円／平米 6万6,229 円／坪
標準価格 平米 坪	2万235 円／平米 6万6,897 円／坪
査定価格 平米 坪	2万800 円／平米 6万8,765 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情