路線価 (2023) 新潟県新発田市城北町2-237-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新発田市新潟県新発田市城北町２丁目２３７番８
価格時点	2023 年
駅名	新発田駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 9万2,568 円
1平米当たり	1平米 2万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,020万 円 (288 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,363 円 1平米 3万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月01日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,030万 円 (288 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,694 円／坪 1平米 3万5,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は新発田市の市街地及びその周辺の住宅地域。需要者は新発田市や周辺の市町村に居住する一次取得者が中心である。新発田市内では住宅用地の供給が減少している一方で需要は底堅く、市内各所で不動産業者やハウスメーカー等による小規模開発等が継続的に行われている。土地は５００万円から８００万円程度、新築戸建住宅は総額１５０００万円から２５００万円前後が取引の中心となっている。 (2) 同一需給圏は市内の住宅地域。需要者の中心は新発田市に居住する一次取得者が中心である。景況感の改善等を背景に地価の下落も落ち着きつつあるが、新発田市街地では各所で小規模な宅地分譲が継続的に行われているほか、利便性や住環境による選別化も進んでおり、地域ごとの地価動向にはバラツキが見られる。土地は９００万円～１２００万円程度、新築戸建住宅は２５００万円前後が取引の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似性の高い複数の取引事例を採用して試算したもので、各種の補修正、要因比較も適切になされており、信頼性は高いと思料する。一方収益価格は旧来地主による賃貸経営が多くを占めている地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。居住の快適性を重視して価格が形成されている地域であることに鑑み、比準価格を標準とし収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は類似性高い複数の取引事例を採用しており、その信頼性は高いと思料する。収益価格は旧来地主による賃貸経営が多くを占め、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。居住の快適性を重視して価格が形成されている地域であることに鑑み、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新発田駅北西方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	87.1 坪 (288 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新発田市新潟県新発田市城北町２丁目２３７番８
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	15.5 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	区画整然とした住宅地域
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、今後も良質な住宅地域として推移すると予測する。新発田市内では需要に比べ宅地供給が少なく、地価はやや横ばい傾向で推移すると予測する。 (2)新発田市の戸建住宅が主体の地域であり、今後も同様な状況で推移するものと予測する。需要は比較的底堅いものの、周辺の分譲地との競合等もあって、今後地価は横這いで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万7,363 円 1平米 3万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万7,694 円 1平米 3万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万7,363円 1平米 3万5,500円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 11万7,694円 1平米 3万5,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万7,694円 1平米 3万5,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 11万7,694円 1平米 3万5,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新発田市の人口は微減、世帯数は微増傾向にある。新設住宅着工戸数は、対前年で減少となっている。 (2)新発田市の人口は減少傾向にあるが、高齢化は進行している。土地取引件数は夏までの期間においては微増傾向にある。
地域要因
(1)周辺では国道７号の拡幅工事が進行している。市内住宅地における地域の選別化が強まっている。 (2)生活利便性、住環境とも良好な住宅地域であるが、新規分譲地の影響から需要にバラツキがみられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調６１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新発田市
地域	新潟県新発田市城北町２丁目２３７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,847 円／平米 11万5,204 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,440 円／平米 11万553 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,440 円／平米 11万553 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,400 円／平米 11万420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公６１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新発田市
地域	新潟県新発田市城北町２丁目２３７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,024 円／平米 12万5,707 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,562 円／平米 12万874 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,562 円／平米 12万874 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,600 円／平米 12万1,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公１９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新発田市
地域	新潟県新発田市城北町２丁目２３７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,443 円／平米 7万7,503 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,795 円／平米 10万5,114 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,795 円／平米 10万5,114 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,800 円／平米 10万5,131 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調７１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新発田市
地域	新潟県新発田市城北町２丁目２３７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,455 円／平米 12万3,826 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,973 円／平米 12万2,233 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,973 円／平米 12万2,233 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,000 円／平米 12万2,322 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	絶対高さ１０ｍ
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４調７１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新発田市
地域	新潟県新発田市城北町２丁目２３７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,325 円／平米 13万9,926 円／坪
推定価格 平米 坪	4万575 円／平米 13万4,141 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,643 円／平米 12万7,754 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,600 円／平米 12万7,612 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情