路線価 (2023) 新潟県十日町市本町1-上557-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 十日町市新潟県十日町市本町１丁目上５５７番１
価格時点	2023 年
駅名	十日町駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 8万2,650 円
1平米当たり	1平米 2万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	663万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万2,486 円 1平米 3万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	666万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万2,817 円／坪 1平米 3万1,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は市内中心部及び周辺に存する幹線道路沿線の商業地域であり、需要者は市内の法人及び個人事業者が中心である。当該地域に存する商業地域は郊外型店舗等の進出により顧客の流動性が目立ち、全体的に繁華性が大幅に低下していることから、取引はほとんど見られない状況にある。取引が少ない上に、画地規模や事情が様々であり、需要の中心価格帯を見出せない状況にある。 (2) 　同一需給圏は、十日町市中心部及び周辺幹線沿いの商業地域及び混在地域。店舗併用住宅が多く、需要者は市内の個人事業者及び法人が中心である。市街地活性化が行政主導で行われているものの、駐車場不足や核店舗の不在等、商業集積は低く、郊外路線商業地への顧客流出により需要は低迷している。取引が少ない上に規模も様々であるため、需要の中心価格帯を見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　自己所有建物が多い既成商業地域であり賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、実際に市場において発生した取引価格を基に求めた客観的かつ実証的な価格であり、信頼性が高い。よって、本件にては市場の需給動向を反映している比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　自用の建物が中心の既成商業地域であり、建物賃貸を目的とした取引がほとんど無く賃貸市場が成立していないことから、収益還元法の適用を断念した。比準価格は、事例が少ない中で時点を遡及しているものの、相対的に利用状況の類似した事例を選択しているため、市場の実態を的確に反映し、総じて高い信頼性を有しているものと思料する。そこで、比準価格を基に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	十日町駅南東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	64.7 坪 (214 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、一般住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	十日町市新潟県十日町市本町１丁目上５５７番１
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	120 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	25.5 m
面積	220 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	国道沿いに住宅や店舗が混在する既成商業地域
街路	１５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　当該地域のような既存の商業地域は、郊外の新興商業地域への顧客流出により繁華性が低下する一方である。既成商業地域に対する需要は弱く、核となる店舗もないことから地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)繁華性の劣る既成商業地域であり、地域要因に特段変化は見られないが、商業地域としても集客力は弱く、郊外商業施設への顧客流出が続いており、今後も地価は弱含みで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万2,486 円 1平米 3万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万2,817 円 1平米 3万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万2,486円 1平米 3万1,000円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2022年	1坪 10万5,131円 1平米 3万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万2,817円 1平米 3万1,100円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2019年	1坪 10万5,131円 1平米 3万1,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)十日町市の人口減少率・高齢化率は県平均を上回っている。少子高齢化による過疎化が進行しており、地域経済も低迷して宅地需要は減少している。 (2)人口世帯数減少、高齢化、過疎化が進行。新型感染症が経済活動及び雇用情勢に与える影響について先行き不透明な状態が続いている。
地域要因
(1)十日町駅近くの既存の商業地域であり、郊外型店舗等の進出により繁華性の減少が続き、地価の下落に歯止めがかからない。 (2)近隣店舗、併用住宅や戸建住宅が建ち並ぶ繁華性の劣る既成商業地域であり、地域要因に特に変動は無く、需要は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調５８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	十日町市
地域	新潟県十日町市本町１丁目上５５７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,700 円／平米 10万4,800 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,473 円／平米 10万4,050 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,823 円／平米 10万5,207 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,800 円／平米 10万5,131 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	21 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４公４５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	十日町市
地域	新潟県十日町市本町１丁目上５５７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,700 円／平米 10万4,800 円／坪
推定価格 平米 坪	3万495 円／平米 10万816 円／坪
標準価格 平米 坪	3万991 円／平米 10万2,456 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,000 円／平米 10万2,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４公４５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	十日町市
地域	新潟県十日町市本町１丁目上５５７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,700 円／平米 10万4,800 円／坪
推定価格 平米 坪	3万559 円／平米 10万1,028 円／坪
標準価格 平米 坪	3万286 円／平米 10万126 円／坪
査定価格 平米 坪	3万300 円／平米 10万172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情