路線価 (2023) 新潟県村上市瀬波温泉2-519-80外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 村上市新潟県村上市瀬波温泉２丁目５１９番８０外
価格時点	2023 年
駅名	村上駅 から 3200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	776万 円 (263 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,527 円 1平米 2万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	776万 円 (263 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,527 円／坪 1平米 2万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね瀬波温泉街商業地域を中心に、村上市内及び新発田市内の既成商業地域。需要者の中心は県内の個人事業主及び法人だが、県外の法人も想定される。県内外温泉街との競合やレジャー志向の多様化による観光入込客数の慢性的な減少により、瀬波温泉街の衰退は続き商業用地の需要も少ない。既成商業地の取引は少なく、業種や画地規模により取引価格もまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は、村上市を中心に新発田市にかけての近隣商業地域、普通商業地域、路線商業地域である。需要者の中心は、地元事業者及び地縁的関係者が多く見られる。観光客の減少、後継者不足、県内温泉街との競合も見られ、商業地の需要が低迷している。取引の中心となる価格帯は、取引事例が少なく、特殊な事情や地縁的事情を含んでいるものも多い。画地規模も様々で正確な価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法による比準価格を求めた。村上市内においても一部で賃貸物件も見受けられるが、それは関係者間での賃貸であったり、閉鎖店舗の老朽化を防ぐ目的での賃貸であることが多く、同一需給圏内においては投資目的での賃貸物件は見受けられないことから、収益還元法は適用しなかった。したがって代表標準地との検討を踏まえた上で、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域の商業地は、自社使用目的の店舗・個人商店がほとんどである。賃貸物件は、ほとんど見られない。したがって、収益還元法を適用せず取引事例比較法のみを適用した。商業地の不動産取引が少ないため広範囲にわたる取引事例を採用した。地域格差が生じているものの、再度検証の結果、適切に補修正できたものと思料する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	村上駅南西方
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	79.6 坪 (263 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	旅館、土産店等が建ち並ぶ温泉街の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	村上市新潟県村上市瀬波温泉２丁目５１９番８０外
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	25 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	県内有数の保養地である瀬波温泉街に位置する
街路	２２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)瀬波温泉街に位置する商業地域であるが、入込客数は減少傾向にあり今後も商況の低迷が予想される。レジャー志向の多様性などにより観光入込客数の低迷は続き、地価は依然下落傾向にあるものと予測される。 (2)瀬波温泉街の商業地域である。当面は現状維持で推移するものと予測される。入込み客の低調傾向が続き、不動産需要は低迷しており、今後も地価は弱含みで推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万7,527 円 1平米 2万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万7,527 円 1平米 2万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万7,527円 1平米 2万9,500円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2022年	1坪 10万172円 1平米 3万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万7,527円 1平米 2万9,500円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2019年	1坪 10万172円 1平米 3万300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)村上市は人口、世帯数とも減少傾向にある。土地取引件数は、令和３年は前年よりも微増したが、令和４年は前年を下回るペースで推移している。 (2)新型コロナウイルス感染症により観光客の減少、消費の低迷等依然として厳しいが持ち直しの動きがみられる。人口、世帯数は、減少傾向にある。
地域要因
(1)瀬波温泉の入込客数は令和３年が約２１．１万人で、対前年比９１．１％と減少傾向が続く。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響はあるが、全国旅行支援事業等により改善は見られるものの、観光客は減少しており商業地の需要は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公６０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	村上市
地域	新潟県村上市瀬波温泉２丁目５１９番８０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,002 円／平米 5万2,903 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,092 円／平米 8万2,954 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,347 円／平米 9万7,021 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,300 円／平米 9万6,866 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調５２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	村上市
地域	新潟県村上市瀬波温泉２丁目５１９番８０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万622 円／平米 3万5,116 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,417 円／平米 7万805 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,746 円／平米 9万8,340 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,700 円／平米 9万8,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調５２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	村上市
地域	新潟県村上市瀬波温泉２丁目５１９番８０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,538 円／平米 8万1,123 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,688 円／平米 7万8,313 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,244 円／平米 9万6,681 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,200 円／平米 9万6,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公５２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	村上市
地域	新潟県村上市瀬波温泉２丁目５１９番８０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万521 円／平米 10万902 円／坪
推定価格 平米 坪	3万429 円／平米 10万598 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,400 円／平米 9万7,196 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,400 円／平米 9万7,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５公５２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	村上市
地域	新潟県村上市瀬波温泉２丁目５１９番８０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,795 円／平米 7万8,666 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,094 円／平米 8万9,573 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,514 円／平米 9万7,573 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,500 円／平米 9万7,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	南
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情