路線価 (2023) 新潟県燕市殿島1-6833-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 燕市新潟県燕市殿島１丁目６８３３番１外
価格時点	2023 年
駅名	燕駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 9万5,874 円
1平米当たり	1平米 2万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,760万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,694 円 1平米 3万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,770万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万8,355 円／坪 1平米 3万5,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧燕市の中之口川右岸部で、工業系用途も混在するような既成住宅地域。需要者の中心は、旧燕市に居住・就労する一般所得層で、外部からの転入もある。ウィズコロナの新たな状況下でも、恒常的な人口減等の影響は看過できず、需給動向はやや軟調である。市場の取引の中心となる価格帯は、土地が６００万円～１，０００万円程度。新築の戸建で総額２，０００万円～２，５００万円程度。 (2) 　同一需給圏は、中ノ口川の東側に位置する既成住宅地域であり、需要者は市内を中心とする平均的所得水準の一次取得者が中心である。燕三条駅周辺の商業施設への接近性も良好で利便性は高いが、工場等の混在する旧来からの地域であり、郊外の分譲住宅地と比べて需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。取引される価格帯は、土地のみの取引で６００万円～１０００万円前後で、新築の戸建住宅は２５００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にはアパート等の収益物件は殆ど見られず、自己使用物件の取得を目的とする取引が主流であり、事業収支の観点などからも収益還元法は不適用とした。一方、比準価格の試算においては、やや広域ながらも、同一需給圏内の類似地域から一定の信頼性のある取引事例を収集し、市場の実態を反映した価格を求めることができた。本件においては代表標準地との検討を踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　近隣地域及び周辺にはアパート等の収益物件は少なく、賃貸市場が未成熟のため収益価格は求め得なかった。市場においては、過去の取引実績等により現在の地価水準が形成されていると判断されることから、実際の市場で取引された事例に基づき試算された比準価格は、市場の需給動向を反映した実証的な価格である。よって当該比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	燕駅南西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	149.7 坪 (495 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅に工場が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	燕市新潟県燕市殿島１丁目６８３３番１外
標準地の範囲
東	130 m
西	60 m
南	60 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	24 m
奥行き	20.5 m
面積	490 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域では、地元工場経営者等による一定の住宅需要があるが、旧燕市域における新規の宅地需要は道路や街区等の条件が優る水道町などに人気が集まる傾向がある。近隣地域では地価は弱含みで推移するものと予測。 (2)　燕市中心部に位置する既成住宅地域であり、変動要因もなく、現環境を維持しながら推移するものと予測する。郊外の新興分譲住宅地域との競合もあり、地価は下落傾向が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万7,694 円 1平米 3万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万8,355 円 1平米 3万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万7,694円 1平米 3万5,600円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 11万8,685円 1平米 3万5,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万8,355円 1平米 3万5,800円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 11万8,685円 1平米 3万5,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市では過去５年間で人口減少・世帯数増加。直近１２カ月の新設住宅着工戸数は前期比減少。住宅地全体の地価は弱含みで、概ね前年並みの下落。 (2)燕市の人口は僅かに減少しており、世帯数は微増傾向にある。土地取引件数は増加しているが、新設住宅着工戸は減少している。
地域要因
(1)旧燕市の中之口川右岸に位置する住宅地域で、地域要因に格別の変動はない。近郊の新規分譲事例に比べなお割高感があり地価は弱含み。 (2)既成住宅地域として概ね熟成しており、地域要因の変動は特にない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調７４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	燕市
地域	新潟県燕市殿島１丁目６８３３番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,676 円／平米 12万7,863 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,102 円／平米 12万5,965 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,288 円／平米 11万9,968 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,300 円／平米 12万8 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公６６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	燕市
地域	新潟県燕市殿島１丁目６８３３番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,525 円／平米 8万4,386 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,416 円／平米 8万7,331 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,867 円／平米 11万1,964 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,900 円／平米 11万2,073 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調７２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	燕市
地域	新潟県燕市殿島１丁目６８３３番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,148 円／平米 12万9,423 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,379 円／平米 12万3,575 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,379 円／平米 12万3,575 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,400 円／平米 12万3,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調７４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	燕市
地域	新潟県燕市殿島１丁目６８３３番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,349 円／平米 10万6,946 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,187 円／平米 10万6,410 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,910 円／平米 11万5,412 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,900 円／平米 11万5,379 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情