路線価 (2023) 新潟県燕市宮町2997-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 燕市新潟県燕市宮町２９９７番１外
価格時点	2023 年
駅名	燕駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 9万2,568 円
1平米当たり	1平米 2万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	868万 円 (259 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万751 円 1平米 3万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	865万 円 (259 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万420 円／坪 1平米 3万3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、狭義では旧燕市内の商店街を形成する既成商業地域、広義では燕市一円の類似地域。需要者の中心は、一定の地縁を有する自営業者及び法人企業である。ウィズコロナの新たな状況下でも、恒常的な人口減やモータリゼーション等の影響は深刻で、需給動向は軟調である。市場の中心価格帯は、取引の少なさと規模のばらつきから判定が困難。 (2) 同一需給圏は、燕市燕地区及びその周辺の商業地域・商住混在地域である。需要者は当該地域に地縁を有する個人事業者や小規模法人が中心であり、外部からの需要はかなり少ない。収益目的での土地需要は希薄である。既存の商店街は客足が流出し繁華性の低下が進んでおり、地価の下落傾向が続いている。取引は少なく特に中心となる価格帯は無い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は既成の商店街に所在し、自社使用目的の店舗・個人商店が大半を占める。適切な賃貸事例の収集は困難で、収益還元法は不適用とした。一方、比準価格の試算においては、やや広域ながらも、同一需給圏内の類似地域から信頼性のある取引事例を収集し、市場の実態を反映した価格を求めることができた。本件においては比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は複数の商業地、混在地の取引事例を基に求められた価格であり、地域の取引実態を反映して実証的である。賃貸市場が未成熟であることから収益価格は試算しなかった。商業地であるが地元の個人、法人等による自己使用目的での需要が多数を占める地域であるので、現実の取引価格を基礎に求めた比準価格の妥当性は高いと判断してこれを標準とし、対象標準地の前年価格との比較による検討も踏まえて、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	燕駅南方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	78.3 坪 (259 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	燕市新潟県燕市宮町２９９７番１外
標準地の範囲
東	120 m
西	30 m
南	40 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	9.5 m
奥行き	27 m
面積	260 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	一方通行の商店街であり、空き店舗も目立つ。
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)広域的区分となる県央圏においては、今や井土巻（燕市）・須頃（三条市）両地区を含む「燕三条」駅周辺が、最も繁華な商業地域を形成。近隣地域のような旧来型の商店街では、地価が今後も継続的に下落すると予測。 (2)従来からの商店街地域であるが、郊外の路線商業地域への顧客流出等により繁華性は低下し、空店舗が目立つ状況にあり、衰退傾向が続いている。地価についても当面は下落傾向で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万751 円 1平米 3万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万420 円 1平米 3万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万751円 1平米 3万3,500円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 11万3,065円 1平米 3万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万420円 1平米 3万3,400円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2019年	1坪 11万3,065円 1平米 3万4,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市では過去５年間で人口減少。直近１２カ月の着工建築物床面積は２期連続で前期比増。商業地全体の地価は弱含みで、昨年並みの下落傾向が続く。 (2)県内経済は、緩やかに持ち直しているものの、一部で厳しい状況にある。個人消費・物価は、持ち直しているものの、弱い動きもみられる。
地域要因
(1)旧燕市の既成商店街（サンロード宮町）。地域要因に格別の変動はないが、大型ショッピングセンターへと顧客は流出し、繁華性を失っている。 (2)既存の商店街であるが繁華性は低く、空店舗が増えつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公７４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	燕市
地域	新潟県燕市宮町２９９７番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,686 円／平米 7万5,000 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,041 円／平米 7万2,868 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,413 円／平米 10万7,157 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,400 円／平米 10万7,114 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調７４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	燕市
地域	新潟県燕市宮町２９９７番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万832 円／平米 13万4,991 円／坪
推定価格 平米 坪	4万226 円／平米 13万2,987 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,949 円／平米 11万5,541 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,900 円／平米 11万5,379 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調７４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	燕市
地域	新潟県燕市宮町２９９７番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,752 円／平米 8万8,442 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,515 円／平米 11万4,107 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,838 円／平米 11万1,868 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,800 円／平米 11万1,743 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４公７４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	燕市
地域	新潟県燕市宮町２９９７番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,127 円／平米 11万2,824 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,053 円／平米 10万5,967 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,707 円／平米 10万8,129 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,700 円／平米 10万8,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情