路線価 (2023) 新潟県糸魚川市大町1-216-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 糸魚川市新潟県糸魚川市大町１丁目２１６番１
価格時点	2023 年
駅名	糸魚川駅 から 120m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,010万 円 (189 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万6,871 円 1平米 5万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,010万 円 (189 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万7,202 円／坪 1平米 5万3,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、糸魚川地域中心市街地の商業地域及び商住混在地域で、広域的には市内路線商業地域などを含む。一部地域には全国展開する法人の出店があるものの、主たる需要者は地元の個人事業主、法人である。糸魚川市駅北大火被災地域では、復興まちづくり計画が具現化したが活気は戻っていない。そして、糸魚川駅前の商業性は低下したままであり、不動産市場は非常に低迷している。そのため、需給の中心的な価格帯を把握しがたい状況にある。 (2) 同一需給圏は、糸魚川市内の商業地域及び商住混在地域、さらに広域的には郊外の路線商業地域の存する圏域と判定した。典型的な需要者は、自己の店舗用の敷地として取得する当該地域に地縁のある一般法人事業者と判断した。沿道サービス施設が連たんしている路線商業地域の需要は比較的堅調であるが、駅前商店街では空き店舗等が多く、需要は希薄で取引は少ない。不動産の利用目的等による取引事情等により、市場の中心価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は商業地域ではあるが、自用を中心とした地域であること、及び繁華性が低位にあることから、地価は収益性に基づき形成されていない。比準価格は、糸魚川駅周辺の商業地域などにおいて成立した取引事例を基礎として試算したもので、市場性を反映し実証的である。また、代替競争性などに優れた事例を中心に試算しており、市場参加者に対する説得力を有する。よって、広域的な価格検討も踏まえ、比準価格に基づき上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 需要者は自己の店舗用として取得する法人であり、賃貸目的での取得は現実的でなく、市場との適合性を欠くため収益還元法は適用しなかった。比準価格は同一需給圏内の規範性の高い取引事例を採用し適切に補修正を行って求めた。需要者は対象不動産の費用性等を考慮して、用地取引の実勢を反映した市場性を重視して経済価値の判断を行うものと考え、市場性を反映した比準価格の説得力は高いと判断し、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	糸魚川駅北方
距離	120 m
土地の状態
土地面積	57.2 坪 (189 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	糸魚川市新潟県糸魚川市大町１丁目２１６番１
標準地の範囲
東	60 m
西	0 m
南	100 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	平成２８年１２月発生の糸魚川市駅北大火被災地域に近接する駅前商業地域
街路	２２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心的商業地域では来客誘導、回遊性向上、にぎわい創出などの取り組みが続いている。また、被災地域では子育て支援施設等の整備が検討されている。但し、商況回復、地域活性化への道筋は未だ見えない。 (2)新幹線開業後の影響が少なく、大型小売店舗の郊外展開等により顧客流失が継続しており、繁華性が低い糸魚川駅前の商業地域である。長期的に衰退傾向が継続しており、地価は下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万6,871 円 1平米 5万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万7,202 円 1平米 5万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万6,871円 1平米 5万3,500円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2022年	1坪 18万1,830円 1平米 5万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万7,202円 1平米 5万3,600円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2019年	1坪 18万1,830円 1平米 5万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)原材料高騰などの影響により、市内景況感は悪化。糸魚川地域と比較して青海・能生地域は人口減少スピードが早い。不動産需要は総じて減退傾向。 (2)少子高齢化により高齢化率は上昇している。経済は新型コロナウイルス感染症、ウクライナ情勢、円安の影響等により厳しい状況にある。
地域要因
(1)糸魚川市駅北大火被災地域で行われた復興事業の恩恵は顕在化しておらず、コロナ禍の影響もあり、閑散とした状況にある。 (2)地域要因に特段の変動は見られないものの、大型小売店舗の郊外展開及び後継者不足による店舗閉鎖等により中心市街地の空洞化が進行している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２調５１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	糸魚川市
地域	新潟県糸魚川市大町１丁目２１６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,500 円／平米 18万177 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,937 円／平米 15万1,868 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,665 円／平米 17万7,416 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,700 円／平米 17万7,532 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調８０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	糸魚川市
地域	新潟県糸魚川市大町１丁目２１６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,410 円／平米 12万3,677 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,840 円／平米 14万1,629 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,617 円／平米 17万7,258 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,600 円／平米 17万7,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公７０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	糸魚川市
地域	新潟県糸魚川市大町１丁目２１６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,757 円／平米 3万8,869 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,473 円／平米 13万498 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,414 円／平米 17万6,587 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,400 円／平米 17万6,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	３調７０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	糸魚川市
地域	新潟県糸魚川市大町１丁目２１６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,012 円／平米 10万5,832 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,936 円／平米 13万2,028 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,248 円／平米 17万6,038 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,200 円／平米 17万5,879 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情