路線価 (2023) 新潟県妙高市大字赤倉字南469-14外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 妙高市新潟県妙高市大字赤倉字南４６９番１４外
価格時点	2023 年
駅名	妙高高原駅 から 5000m
路線価
倍率方式	1.3 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	523万 円 (297 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万8,186 円 1平米 1万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	526万 円 (297 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万8,516 円／坪 1平米 1万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は妙高高原地区及び妙高地区の観光地地域のほか、周辺商業地域全般が含まれる。需要者は県内外の観光事業者等が中心で外国人も考えられる。赤倉地区や池の平地区における不動産需要は、新型コロナウイルスの影響により先行き不透明感な状況ではあるものの、外国人の入国制限緩和や円安、観光支援政策等により回復の兆しも見られる。取引数が少なく物件の個別性が強いこと等からバラツキが大きく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は妙高高原地区の観光エリア一帯。典型的な需要者は外国人を中心に、国内の事業者が追随を検討する方向。不動産需要は温泉街やスキー場に近いエリアが強い傾向にあり、赤倉から徐々に池の平や杉野沢地区の別荘地等へと波及しつつある。一方で既存の観光事業者等の経営環境は停滞し、コロナウイルスの影響で先行き不透明感も大きい。外国人需要が潜在化し取引情報は閉鎖的で物件の個別性も強く、中心価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) ホテル、土産店等が多い温泉街の商業地域で、近隣地域は賃貸市場が未成熟なため収益還元法は適用できなかった。比準価格は市場の実態を反映する実際の取引事例から比準して求めており、実証的で規範性がある。建物を賃貸する目的での土地取引は無く、自己使用目的が取引の中心であるので、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 赤倉温泉街では自己使用による営業が多く、賃貸市場は未成熟であるため収益還元法は適用し得なかった。取引事例比較法の適用にあたっては、更地取引だけではなく建付地取引や複合不動産の取引事例から配分法も適用したが、価格形成要因の格差と規範性の優劣を慎重に検討して試算しており、比準価格の妥当性は高い。地域の情勢等市場分析と比準価格の再吟味に係る適否等を検討し、市場性を反映し実証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	妙高高原駅北西方
距離	5000 m
土地の状態
土地面積	89.8 坪 (297 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	ホテル、土産店等が多い温泉街の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園第3種特別地域-国立公(3種)
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	妙高市新潟県妙高市大字赤倉字南４６９番１４外
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中低層の旅館店舗地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	17 m
面積	300 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	冬季はスキー客等で賑わう赤倉温泉街
街路	６．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園第3種特別地域-国立公(3種)
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)温泉街の商業地域で、新型コロナウイルスの影響により、それ以前と比較して客足が減少している。今後も暫くの間は、先行き不透明な状況が継続すると予測する。 (2)インバウンド需要の活況が、新型コロナウイルス感染症の影響を大きく受け、先行き不透明感は強い。一方、コロナ収束後を見据えた投資への期待や動きも一部ではみられ、今後の国内外状勢の影響等に注視が必要である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の旅館店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万8,186 円 1平米 1万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万8,516 円 1平米 1万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万8,186円 1平米 1万7,600円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 5万9,177円 1平米 1万7,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万8,516円 1平米 1万7,700円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 5万9,177円 1平米 1万7,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は持ち直しの動きが鈍化している。インバウンド需要は円安等で回復の兆しが見られ、観光地の需要は回復基調にある。 (2)人口減少が続いており、減少率は県平均を大きく上回る。高齢化率も県平均を上回って推移しており、過疎化、少子高齢化が進行している。
地域要因
(1)温泉街の商業地域で、新型コロナウイルスの影響により、それ以前と比較して客足が減少しているものの、回復の兆しが見られる。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響により潜在化したインバウンド需要の今後の動向について、コロナ後の先行き不透明感がやや残っている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公５１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	妙高市
地域	新潟県妙高市大字赤倉字南４６９番１４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,235 円／平米 4万3,755 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,493 円／平米 5万1,220 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,686 円／平米 5万8,470 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,700 円／平米 5万8,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	３公２８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	妙高市
地域	新潟県妙高市大字赤倉字南４６９番１４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,399 円／平米 4万991 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,886 円／平米 5万2,519 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,534 円／平米 5万7,967 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,500 円／平米 5万7,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	14 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公園３種
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調５１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	妙高市
地域	新潟県妙高市大字赤倉字南４６９番１４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,445 円／平米 3万1,225 円／坪
推定価格 平米 坪	8,900 円／平米 2万9,423 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,451 円／平米 5万7,693 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,500 円／平米 5万7,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	20 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公園第３種
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公２８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	妙高市
地域	新潟県妙高市大字赤倉字南４６９番１４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,357 円／平米 2万1,016 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,938 円／平米 4万2,773 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,737 円／平米 5万5,333 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,700 円／平米 5万5,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情