路線価 (2023) 新潟県上越市大字青木字芝原261-36 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 上越市新潟県上越市大字青木字芝原２６１番３６
価格時点	2023 年
駅名	上越妙高駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	951万 円 (300 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万4,800 円 1平米 3万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	951万 円 (300 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万4,800 円／坪 1平米 3万1,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、上越妙高駅の駅勢圏に存する住宅地域を中心とし、広域的には高田地区南部の郊外住宅地域が含まれる。典型的な需要者は、圏域在住者及び圏域に地縁を有する個人である。また、妙高市との市境に近いことから、同市からの需要も多少見込まれる。同駅周辺は緩やかな発展軌道にあるが、駅の求心力に大きな変化はなく、住宅地需要を喚起するに至っていない。そして、土地は概ね５００万～９００万円程度が中心的価格帯だが、軟調に推移している。 (2) 同一需給圏は主に上越妙高駅周辺の住宅地域一帯。広域的には高田地区南部周縁から妙高市との境付近までも含む。典型的な需要者は市内在住の個人であり、妙高市の個人も挙がる。上越妙高駅の周辺開発等の進展と関連し周縁地域についても地域安定性等の期待は高まりつつあるが、現状では需要を大きく喚起するような効果は認められない。特に駅西部の住宅団地の動きが弱く、割高な宅地は下方調整局面にある。土地の中心価格帯は５００万円～１０００万円程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益還元法を適用できなかったが、近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、地価は収益性に基づき形成されていない。比準価格は、上越妙高駅周辺の住宅地域などにおいて成立した取引事例を基礎として試算したもので、市場性を反映し実証的である。また、実際の市場で成立した取引価格を基礎としており、市場参加者に対する説得力を有する。よって、代表標準地との価格検討も踏まえ、比準価格に基づき上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 付近ではアパートがみられるが、税対策の物件が大半であり、新たに土地を購入して賃貸投資する動きは限定的。市場価格との相関性も希薄で説得力が劣るため収益還元法は適用しない。一方、取引事例比較法は市場の実態を反映し、市場参加者の行動原理等に則して要因比較を行った実証的かつ合理的な手法であり、比準価格は説得力が高い。以上、説得力の高い比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	上越妙高駅西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	90.7 坪 (300 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか空地等も見られる郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上越市新潟県上越市大字青木字芝原２６１番３６
標準地の範囲
東	70 m
西	100 m
南	40 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	上越妙高駅と山麓線の間に位置する小規模住宅地域
街路	基準方位　北８．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)上越妙高駅や山麓線沿線の商業地域へのアクセス性は悪くない。但し、農家集落的な色彩が多少あり、また、小規模な住宅地域で発展性に欠ける。よって、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)上越妙高駅に近いほか、山麓線を通じて沿線の商業施設へのアクセス性にも優れる。しかし、開発から期間が経過し、付近の宅地供給も増えていること等から競争力の低下が認められる。地価は暫く下落で推移と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万4,800 円 1平米 3万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万4,800 円 1平米 3万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万4,800円 1平米 3万1,700円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 10万7,114円 1平米 3万2,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万4,800円 1平米 3万1,700円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2019年	1坪 10万7,114円 1平米 3万2,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)旧上越市の人口は微減、世帯数はやや増加傾向。総じて地価は下落基調にあるが、区画整然とした利便性に勝る住宅地域の不動産需要は堅調。 (2)人口は減少、高齢化率は上昇、取引数は横ばい傾向。市況は一部改善等の動きがみられるが、物価高騰等の情勢から先行き不透明感が認められる。
地域要因
(1)農家集落地域や農地地域などに隣接し、広がりのない住宅地域であり、不動産需要は依然として弱い。 (2)地域環境に大きな変化はみられない。上越妙高駅周辺の地域進展に対する期待はあるが、当該地域までの波及効果は乏しい。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調２８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大字青木字芝原２６１番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,432 円／平米 5万1,018 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,172 円／平米 7万6,607 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,356 円／平米 10万3,663 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,400 円／平米 10万3,808 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調２８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大字青木字芝原２６１番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,748 円／平米 12万8,101 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,520 円／平米 12万735 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,091 円／平米 10万6,093 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,100 円／平米 10万6,123 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	北
側道幅員2	6.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調２８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大字青木字芝原２６１番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万43 円／平米 13万2,382 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,741 円／平米 12万4,772 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,742 円／平米 10万4,939 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,700 円／平米 10万4,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調６９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大字青木字芝原２６１番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,088 円／平米 9万2,859 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,661 円／平米 9万4,753 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,496 円／平米 10万4,126 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,500 円／平米 10万4,139 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情