路線価 (2023) 新潟県上越市大字上名柄字中島畑789-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 上越市新潟県上越市大字上名柄字中島畑７８９番５
価格時点	2023 年
駅名	直江津駅 から 7500m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	682万 円 (852 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万6,448 円 1平米 8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	682万 円 (852 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万6,448 円／坪 1平米 8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、上越市郊外の農家住宅地域の存する圏域と判定した。典型的な需要者は、圏域内在住者で自己の居宅用の敷地として取得する個人と判断した。当該需要者は、当該地域に地縁のある者が中心であり、同一需給圏外からの転入者は少ないものと思料する。農業従事者の高齢化と後継者不足、さらに旧上越市の中心市街地等への人口流出等により、需要は著しく減少している。不動産取引が極めて少なく、市場の中心価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は上越市郊外の農家集落地域を主とする住宅地域一帯である。広域的には三和区、頸城区、大潟区、浦川原区の農家集落地域も含まれる。主たる需要者は地縁的選好性を有する当該圏域の在住者である。農家集落地域は少子高齢化、過疎化が進行し、かつ農業後継者不足も常態化している状況であり地価は長期的に下落傾向にある。需要は限定的で土地取引も少なく中心的な価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 需要者は自己の居宅用として取得する個人であり、賃貸目的での取得は現実的でなく、市場との適合性を欠くため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は同一需給圏内の規範性の高い取引事例を採用し適切に補修正を行って求めた。需要者は対象不動産の費用性等を考慮して、用地取引の実勢を反映した市場性を重視して経済価値の判断を行うものと考え、市場性を反映した比準価格の説得力は高いと判断し、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は農家集落地域であり居住の快適性が重視される住宅地域であり、収益性を重視して地価が形成されていないため収益還元法は非適用とした。比準価格は同一需給圏内での農家集落地域内の取引事例を基に、適切に補修性して得られた価格であり、市場性を反映して実証的である。需要者は市場で成立した取引価格を基に意思決定を行うものと判断し、市場参加者に対する説得力も高いと思料する。よって比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	直江津駅東方
距離	7500 m
土地の状態
土地面積	257.7 坪 (852 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模農家住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上越市新潟県上越市大字上名柄字中島畑７８９番５
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	200 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	40 m
面積	800 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	耕地整理された広大な水田が背後に存する農家住宅地域
街路	５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)在来の農家住宅等を主とする集落地域であり、少子高齢化が進行している。地域要因に特段の変動は認められないものの、土地需要の弱さを反映して地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)旧上越市郊外の古くから存する農家集落地域であり、少子高齢化の進行、農業後継者不足等で需要は弱く地価は下落傾向が継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万6,448 円 1平米 8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万6,448 円 1平米 8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万6,448円 1平米 8,000円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 2万6,977円 1平米 8,160円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万6,448円 1平米 8,000円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 2万6,977円 1平米 8,160円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)少子高齢化により高齢化率は上昇している。経済は新型コロナウイルス感染症、ウクライナ情勢、円安の影響等により厳しい状況にある。 (2)上越市は、人口は減少が継続している。土地取引価格は住宅地商業地の一部で上昇がみられるが多くは下落基調。取引件数は横ばい傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は見られないものの、少子高齢化による就農者の減少等により、集落地域における需要の減退が認められる。 (2)農家集落地域は少子高齢化、後継者不足が恒常化しており、需要は乏しく今後もその傾向は継続する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４公８３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大字上名柄字中島畑７８９番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,300 円／平米 3万746 円／坪
推定価格 平米 坪	8,844 円／平米 2万9,238 円／坪
標準価格 平米 坪	8,018 円／平米 2万6,508 円／坪
査定価格 平米 坪	8,020 円／平米 2万6,514 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公８３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大字上名柄字中島畑７８９番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,305 円／平米 2万844 円／坪
推定価格 平米 坪	6,916 円／平米 2万2,864 円／坪
標準価格 平米 坪	7,995 円／平米 2万6,431 円／坪
査定価格 平米 坪	8,000 円／平米 2万6,448 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公７０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大字上名柄字中島畑７８９番５
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,184 円／平米 1万3,832 円／坪
推定価格 平米 坪	8,211 円／平米 2万7,146 円／坪
標準価格 平米 坪	8,003 円／平米 2万6,458 円／坪
査定価格 平米 坪	8,000 円／平米 2万6,448 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公６９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大字上名柄字中島畑７８９番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,616 円／平米 1万8,566 円／坪
推定価格 平米 坪	7,473 円／平米 2万4,706 円／坪
標準価格 平米 坪	7,984 円／平米 2万6,395 円／坪
査定価格 平米 坪	7,980 円／平米 2万6,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情