路線価 (2023) 新潟県上越市大字新保古新田字南野418-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 上越市新潟県上越市大字新保古新田字南野４１８番１
価格時点	2023 年
駅名	高田駅 から 5800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	961万 円 (1006 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万1,572 円 1平米 9,550 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	960万 円 (1006 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万1,539 円／坪 1平米 9,540 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧上越市南東部を中心とする上越市郊外の農家住宅地域一円であり、需要者は当該地域に地縁的関係を有する者にほぼ限定され、他の圏域からの需要は見込めない。需給環境は、人口減少や高齢化、他の圏域への人口流出による過疎化等の影響により、市街化調整区域内の農家住宅地域の需要者は限定的である。土地取引は少なく、規模によりバラツキが大きいため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は上越市の既成の住宅地域一帯と判定した。主たる需要者は地縁的選好性を有する個人にほぼ限定される。市の中心部からやや距離はあるものの、幹線道路によりアクセスにさほど不便さは感じさせない。ただし集落地域の需要は極めて乏しく、価格は下落傾向にある。取引は少なく、また取引価格は個別の事情に左右されがちであり、規模や条件等も様々であり中心価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 国道沿いには工場等も見られる農家住宅地域で、近隣地域は賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用できなかった。比準価格は市場の実態を反映する実際の取引事例から比準して求めており、実証的で規範性がある。建物を賃貸する目的での土地取引は無く、自己使用目的が取引の中心であるので、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既成の農家集落地域であり、賃貸市場が成立していないことから、収益価格は試算しない。比準価格は自己利用目的を前提とした客観的かつ実証的な価格で、信頼性の高い価格が得られたと思料する。よって、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格を重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高田駅東方
距離	5800 m
土地の状態
土地面積	304.3 坪 (1006 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	国道沿いには工場等も見られる農家住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上越市新潟県上越市大字新保古新田字南野４１８番１
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	30 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	40 m
面積	1200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	高田地区郊外に位置する旧来からの農家住宅地域
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの農家住宅地域で、地域要因に特別の変動はなく、今後も当分の間は現状を維持すると予測する。 (2)旧上越市郊外の既成の住宅地域であり、利便性や画地条件等で劣り、需要は少ない。人口減少や高齢化もあり今後も地価は下落傾向が継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万1,572 円 1平米 9,550 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万1,539 円 1平米 9,540 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万1,572円 1平米 9,550円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2022年	1坪 3万2,465円 1平米 9,820円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万1,539円 1平米 9,540円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2019年	1坪 3万2,465円 1平米 9,820円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は持ち直しの動きが鈍化している。上越市は人口が減少傾向で、一部を除き全体的に住宅地の需要は弱く、住宅地価格は下落基調にある。 (2)人口は減少、世帯数は微増。人口減少率及び高齢化率は県平均と同程度である。宅地需要は二極化傾向。
地域要因
(1)旧来からの農家住宅地域で、地域要因に変動はない。 (2)郊外の既成の住宅地域であり、利便性等で劣り、需要は乏しく、地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公８０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大字新保古新田字南野４１８番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万800 円／平米 3万5,705 円／坪
推定価格 平米 坪	1万638 円／平米 3万5,169 円／坪
標準価格 平米 坪	1万131 円／平米 3万3,493 円／坪
査定価格 平米 坪	1万100 円／平米 3万3,391 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公６９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大字新保古新田字南野４１８番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,616 円／平米 1万8,566 円／坪
推定価格 平米 坪	7,473 円／平米 2万4,706 円／坪
標準価格 平米 坪	9,058 円／平米 2万9,946 円／坪
査定価格 平米 坪	9,060 円／平米 2万9,952 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調８０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大字新保古新田字南野４１８番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,700 円／平米 2万8,762 円／坪
推定価格 平米 坪	9,367 円／平米 3万967 円／坪
標準価格 平米 坪	1万305 円／平米 3万4,068 円／坪
査定価格 平米 坪	1万300 円／平米 3万4,052 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調６３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大字新保古新田字南野４１８番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,507 円／平米 2万8,124 円／坪
推定価格 平米 坪	1万889 円／平米 3万5,999 円／坪
標準価格 平米 坪	1万167 円／平米 3万3,612 円／坪
査定価格 平米 坪	1万200 円／平米 3万3,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４調２８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大字新保古新田字南野４１８番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,309 円／平米 1万940 円／坪
推定価格 平米 坪	8,752 円／平米 2万8,934 円／坪
標準価格 平米 坪	8,931 円／平米 2万9,526 円／坪
査定価格 平米 坪	8,930 円／平米 2万9,523 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情