路線価 (2023) 新潟県上越市本町5-115 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 上越市新潟県上越市本町５丁目１１５番
価格時点	2023 年
駅名	高田駅 から 320m
路線価
1坪当たり	1坪 18万8,442 円
1平米当たり	1平米 5万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	4,450万 円 (648 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万7,122 円 1平米 6万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	4,450万 円 (648 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万7,122 円／坪 1平米 6万8,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は高田地区を中心とする上越市内の商業地域である。需要者は地縁的関係を有する法人及び個人事業者が中心で、郊外型路線商業地域については県外の事業者も考えられる。需給環境は、幹線道路沿いの郊外型大型店舗等への顧客の流出等の影響により、旧来からの商業地域は繁華性が低下しており、需要の低迷が続いている。土地の取引数は少なく、取引価格は規模等によりバラツキが大きいため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は主に上越市の中心商業地域及び付近の混在地域一帯で、広域的には幹線沿いや新興商業地域も含む。需要者は中心部では地元事業者、幹線沿い等では県外法人等が見込まれる。郊外へ顧客流出やｅコマース等の影響により、顧客回帰は厳しい情勢にあり、既成の中心商業地域では需要の減退が続いている。しかしサテライトオフィス等の進出がみられ、他に比べて行政支援等は比較的厚い。中心価格帯は当事者の事情等によって価格差が大きく、見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 小売店舗等が建ち並ぶ中心商業地域であるが、建物を賃貸する目的での土地取引はほとんど無く、収益価格は市場参加者の属性から規範性に欠ける。比準価格は市場の実態を反映する実際の取引事例から比準して求めており、実証的で規範性がある。自己使用目的が取引の中心であるので、比準価格を採用し、収益価格は参酌するに留めて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸市場は空店舗対策など借手優位の状況は続くが、テナントの定着は不安定。不透明感が増す状況のなか安定的な賃料水準の査定等が見極め難く、収益価格は相対的に説得力が劣る。一方、比準価格は既成地域のほか、競合性の観点から新興地域等の事例からも比準を行っており、市場の実態を適切に反映した実証的な価格であり、説得力は比較的優る。よって、より説得力のある比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高田駅東方
距離	320 m
土地の状態
土地面積	196 坪 (648 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が多く建ち並ぶ中心部の既成商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上越市新潟県上越市本町５丁目１１５番
標準地の範囲
東	0 m
西	70 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	47 m
面積	650 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	本町通り沿いの中心商業地域であるが、客足の低迷が続いている。
街路	１８ｍ県道、背面道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)客足の低迷が続いている中心商業地域で、地域要因に特別の変動はなく、今後も当分の間は現状を維持すると予測する。 (2)街の再生事業等公共投資による経済効果は弱く、空き店舗率は高い。郊外への顧客流出、ｅコマースの影響等により、商勢の低下が続いている。今後も地価は下落で推移と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万7,122 円 1平米 6万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万7,122 円 1平米 6万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万7,122円 1平米 6万8,700円
前年から次年への変動率 -3.4 ％
2022年	1坪 23万5,057円 1平米 7万1,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万7,122円 1平米 6万8,700円
前年から次年への変動率 -3.4 ％
2019年	1坪 23万5,057円 1平米 7万1,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は持ち直しの動きが鈍化している。上越市は人口が減少傾向で、全体的に商業地の需要は弱く、商業地価格は下落基調にある。 (2)人口は減少、高齢化率は上昇、取引数は横ばい傾向。市況は一部改善等の動きがみられるが、物価高騰等の情勢から先行き不透明感が認められる。
地域要因
(1)客足の減少傾向が見られる中心商業地域で、地域要因に変動はない。 (2)新興商業地域等への顧客流出、背後住民の消費力の低下等により商勢は厳しい情勢が続いている。空き店舗率も高い状態にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)代替競争関係にある不動産との比較における特段の優劣は認められず、個別的要因に変動はない。二方路が標準。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公５１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市本町５丁目１１５番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,524 円／平米 5万7,934 円／坪
推定価格 平米 坪	5万332 円／平米 16万6,398 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,028 円／平米 21万4,983 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,000 円／平米 21万4,890 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公８３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市本町５丁目１１５番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,714 円／平米 18万4,190 円／坪
推定価格 平米 坪	6万869 円／平米 20万1,233 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,463 円／平米 23万9,563 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,500 円／平米 23万9,685 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公２８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市本町５丁目１１５番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,310 円／平米 7万451 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,912 円／平米 10万8,807 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,533 円／平米 21万3,346 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,500 円／平米 21万3,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調８３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市本町５丁目１１５番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,200 円／平米 10万9,759 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,456 円／平米 15万3,584 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,339 円／平米 21万6,011 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,300 円／平米 21万5,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情