路線価 (2023) 新潟県上越市藤巻890外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 上越市新潟県上越市藤巻８９０番外
価格時点	2023 年
駅名	春日山駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 5万9,508 円
1平米当たり	1平米 1万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	4,740万 円 (2124 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万3,724 円 1平米 2万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,740万 円 (2124 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万3,724 円／坪 1平米 2万2,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は上越市市街地を中心とする上越市内の中小工業地域全般である。需要者は県内の事業者が中心であるが、県外からの需要も見込まれる。需給環境は、近年の物流業の好調さを反映して物流業務用地を中心に、工業地の需要は比較的堅調に推移しているものの、立地条件や価格水準面で競争力が劣る地域の土地需要は低調である。土地取引は少なく、規模によりバラツキが大きいため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は上越市内の工業地域、及び工場等の立地が可能な地域である。広大地については県外からの需要もあるが、主たる需要者は県内資本の企業法人である。ネット通販の普及・拡大などに伴い、郊外に存する流通業務用地の需要は比較的堅調に推移している。一方、市街地に存する地価水準が高い工業地の流通性は相対的に低い。そして、市街地における工業地取引は非常に少なく、需給の中心的な価格帯の把握が困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 卸売店舗、事務所、工場等が混在する地域で、近隣地域は賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用できなかった。比準価格は市場の実態を反映する実際の取引事例から比準して求めており、実証的で規範性がある。建物を賃貸する目的での土地取引は無く、自己使用目的が取引の中心であるので、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益還元法を適用できなかったが、工業地の賃貸市場は未成熟であり、地価は収益性に基づき形成されていない。比準価格は、同一需給圏内における工業地の取引事例を採用し、取引事例比較法を適用して試算したもので、市場性を反映し実証的である。また、実際の市場で成立した取引価格を基礎としており、市場参加者に対する説得力を有する。よって、広域的な価格検討も踏まえ、比準価格に基づき上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	春日山駅南東方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	642.5 坪 (2124 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	卸売店舗、事務所、工場等が混在する地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上越市新潟県上越市藤巻８９０番外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	200 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	流通業務施設地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	50 m
面積	2000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中心市街地に近く、地域の東側は川で分断され行き止まりである。
街路	９．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)卸売店舗、事務所、工場等が混在する地域で、地域要因に特別の変動はなく、今後も当分の間は現状を維持すると予測する。 (2)中心市街地等に近いという利点はあるものの、工業地としては相対的に地価水準が高い。また、車両出入の利便性が必ずしも良くない。よって、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万3,724 円 1平米 2万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万3,724 円 1平米 2万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万3,724円 1平米 2万2,300円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 7万4,716円 1平米 2万2,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万3,724円 1平米 2万2,300円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 7万4,716円 1平米 2万2,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は厳しい状況にあるものの、輸出、生産、設備投資等は持ち直しの動きが見られ、全体的に工業地の需給は比較的締まっている。 (2)市内景気は一部に改善の動きがみられるが、原材料高騰などの影響により先行き不透明感が漂う。人口減少などを背景に不動産の流通性は低下傾向。
地域要因
(1)卸売店舗、事務所、工場等が混在する地域で、地域要因に変動はない。 (2)西側幹線道路へのアクセス性は良いが、車両交通が多いため、出入りがスムーズに行えないことがある。地域環境に変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４公５１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市藤巻８９０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,896 円／平米 8万2,306 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,418 円／平米 8万4,032 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,208 円／平米 8万32 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調６３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市藤巻８９０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,855 円／平米 4万5,805 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,793 円／平米 6万5,436 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,034 円／平米 6万9,538 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,000 円／平米 6万9,426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調６３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市藤巻８９０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,187 円／平米 5万208 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,778 円／平米 5万8,774 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,419 円／平米 7万4,117 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,400 円／平米 7万4,054 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調６３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市藤巻８９０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万274 円／平米 3万3,966 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,324 円／平米 4万743 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,735 円／平米 7万1,856 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,700 円／平米 7万1,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情