路線価 (2023) 新潟県上越市大字七ケ所新田字船場448-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 上越市新潟県上越市大字七ケ所新田字船場４４８番３外
価格時点	2023 年
駅名	上越妙高駅 から 1200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1億300万 円 (8923 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万8,019 円 1平米 1万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1億300万 円 (8923 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万8,019 円／坪 1平米 1万1,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は上越市内及び妙高市北部の工業地域である。広大地については県外からの進出もあるが、主たる需要者は県内資本の法人企業である。通販の普及や電子商取引拡大に伴い、大規模な輸送を可能とする道路網への交通アクセスが重視され、交通アクセスに優れた流通業務用地に対する需要は堅調に推移しているものとみられる。業種によって必要とする画地規模は異なり、取引も少ないことなどから、需要の中心的な価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、上越市及びその周辺の工業地域一帯である。主たる需要者は主に県内の法人である。工業製品の輸送を効率的に行う機能が重視され、高速道路ＩＣやバイパスへのアクセスに優れた工業団地は競争力があり、標準地の存する工業団地と同等の機能を持つ市内の他の工業団地においても引き合いが継続しており需要は堅調に推移すると思料する。取引件数は少なく業種によって面積も様々なため、取引の中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 工場や流通業務関連施設は、自用建物がほとんどであるため賃貸市場は未成熟であり、収益還元法は適用出来なかった。取引事例比較法の適用にあたっては、信頼性の高い取引事例を取引事情等を含めて価格形成要因を慎重に分析し、比較検討したものである。自用目的での取引が支配的であり、比準価格は需給動向等市場性を適正に反映しているものと判断される。したがって、市場性を反映し実証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は工業団地であり自己使用が多く賃貸市場は形成されておらず収益還元法は非適用とした。比準価格は同一需給圏内での工業地域内の取引事例を基に、適切に補修性して得られた価格であり、市場性を反映して実証的である。需要者は市場で成立した取引価格を基に意思決定を行うものと判断し、市場参加者に対する説得力も高いと思料する。よって比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	上越妙高駅南東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	2699 坪 (8923 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	工場兼事務所
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模工場、事業所等が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上越市新潟県上越市大字七ケ所新田字船場４４８番３外
標準地の範囲
東	200 m
西	0 m
南	200 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	中小工場地
画地の形状等
間口	100 m
奥行き	90 m
面積	9000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	上越妙高駅に近く、上新バイパスへのアクセス性にも優れる工業団地
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)電子商取引拡大を背景に、交通接近条件に恵まれた流通業務系の宅地需要は、今後さらに拡大していくものとみられ、物流施設の需給動向や全般的な地価水準等に鑑みれば、今後も地価は底堅く推移していくと予測される。 (2)ＩＣやバイパスへのアクセスに優れている工業団地は立地的優位性から競争力があり、また上越市全体でも工業地への需要は底堅く、地価は堅調に推移するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	平家建の中小工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万8,019 円 1平米 1万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万8,019 円 1平米 1万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万8,019円 1平米 1万1,500円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 3万7,358円 1平米 1万1,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万8,019円 1平米 1万1,500円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 3万7,358円 1平米 1万1,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)上越市過去５年間の推移は人口は減少、高齢化率は上昇。１年間の土地取引件数は概ね横ばいだが、新設住宅着工戸数は前年比減少で推移している。 (2)上越市は、人口は減少が継続している。土地取引価格は下落基調であるものの住宅地商業地の一部で上昇がみられるほか工業地は上昇基調にある。
地域要因
(1)広域的には工業地供給が継続しているものの、価格水準低位で交通アクセスが良好な近隣地域の状況等から、需要は堅調である。 (2)上越妙高駅や高速ＩＣへのアクセスに優れ、需要は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調６３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大字七ケ所新田字船場４４８番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,187 円／平米 5万208 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,778 円／平米 5万8,774 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,477 円／平米 3万7,943 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,500 円／平米 3万8,019 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調２８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大字七ケ所新田字船場４４８番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,300 円／平米 4万664 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,300 円／平米 4万664 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,368 円／平米 3万7,583 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,400 円／平米 3万7,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調６３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	上越市
地域	新潟県上越市大字七ケ所新田字船場４４８番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万274 円／平米 3万3,966 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,324 円／平米 4万743 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,518 円／平米 3万8,079 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,500 円／平米 3万8,019 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調５１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	妙高市
地域	新潟県上越市大字七ケ所新田字船場４４８番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,700 円／平米 4万1,986 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,459 円／平米 4万1,189 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,743 円／平米 3万8,822 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,700 円／平米 3万8,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５公５１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	妙高市
地域	新潟県上越市大字七ケ所新田字船場４４８番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7,225 円／平米 2万3,886 円／坪
推定価格 平米 坪	1万676 円／平米 3万5,295 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,480 円／平米 3万7,953 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,500 円／平米 3万8,019 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情