路線価 (2023) 新潟県阿賀野市緑岡3-86外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 阿賀野市新潟県阿賀野市緑岡３番８６外
価格時点	2023 年
駅名	京ヶ瀬駅 から 3700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	656万 円 (244 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万8,931 円 1平米 2万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	659万 円 (244 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,262 円／坪 1平米 2万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は阿賀野市の内、京ヶ瀬地区や水原地区の一般住宅地域である。需要者は市内在住者、地縁者が中心であるが、一部、地区外からの流入も見られる。周辺での小規模開発が比較的活発であり、売れ行きも概ね順調であるが、一次取得者の平均的所得水準等から見て、土地は４００～６００万円程度、新築戸建は２，０００万円程度の物件が需要の中心と考えられる。 (2) 同一需給圏は阿賀野市京ヶ瀬地区及びその周辺における住宅地域である。主な需要者は市内在住の個人であるが、新潟市方面へ通勤する一次取得者の転入も見られる。新潟市へのアクセスが良好なこともあって市内では需要が安定している地域であるが、周辺では多くの分譲地が販売されており、相対的な需要は低下しているため地価は下落傾向を示している。市場の中心価格帯は、土地で４５０～７５０万円程度、新築戸建で２０００万円前後となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にはアパートがごく少数存在するが、自己使用目的の戸建住宅用地が取引の大部分を占める地域であることから、収益還元法は非適用とした。比準価格は類似地域内の取引事例から、慎重に補修正、要因比較を行って試算したものであり、地域の市場実勢を適正に反映し、かつ代表標準地との比較検討からも妥当性高い価格と判断される。よって当該比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己使用の戸建住宅が多く建ち並ぶ住宅地域であり、賃貸市場が形成されていない地域のため、収益価格の試算は断念した。居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引されることを通常とし、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、売地情報等の不動産市況も検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	京ヶ瀬駅北東方
距離	3700 m
土地の状態
土地面積	73.8 坪 (244 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	阿賀野市新潟県阿賀野市緑岡３番８６外
標準地の範囲
東	80 m
西	20 m
南	100 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	17.5 m
面積	245 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	京ヶ瀬地区の大規模住宅団地
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線である国道４９号を利用した新潟市への通勤の便が良好であり、阿賀野市の中では、需要は堅調な方であるが、住民の高齢化、単身世帯の増加も見られる現状から、当面、現状維持程度で推移するものと予測される。 (2)戸建住宅が多く建ち並ぶ住宅地域であり、今後も良好な住環境が維持されるものと予測する。周辺では宅地開発されるなど宅地需要は比較的安定しているが、当該分譲地との競合もあり地価は下落にて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万8,931 円 1平米 2万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万9,262 円 1平米 2万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万8,931円 1平米 2万6,900円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 9万254円 1平米 2万7,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万9,262円 1平米 2万7,000円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 9万254円 1平米 2万7,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)阿賀野市は人口減少が顕著であり、高齢化率も県平均を上回る。新型コロナの影響もあり、県内の企業収益、消費、雇用・所得環境はいずれも厳しい。 (2)阿賀野市の人口減少率は県平均を上回っており、世帯数は増加傾向が続いている。直近では土地取引件数、新設住宅着工戸数ともに減少となっている。
地域要因
(1)住民の高齢化が進み、空家も見られる状況である。画地規模の小さな周辺小規模分譲地との対比における競争力の低下。 (2)安定した需要を背景に周辺では分譲地開発が行われているが、これら分譲地との競合もあり地価は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公３５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	阿賀野市
地域	新潟県阿賀野市緑岡３番８６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,578 円／平米 10万7,703 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,116 円／平米 8万9,645 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,116 円／平米 8万9,645 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,400 円／平米 9万584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調６８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	阿賀野市
地域	新潟県阿賀野市緑岡３番８６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,481 円／平米 8万7,546 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,349 円／平米 8万7,110 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,088 円／平米 8万6,247 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,300 円／平米 8万6,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調６８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	阿賀野市
地域	新潟県阿賀野市緑岡３番８６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,098 円／平米 6万3,138 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,315 円／平米 9万3,609 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,315 円／平米 9万3,609 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,600 円／平米 9万4,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調６８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	阿賀野市
地域	新潟県阿賀野市緑岡３番８６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,096 円／平米 6万3,131 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,020 円／平米 6万2,880 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,647 円／平米 6万1,647 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,800 円／平米 6万2,153 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情