路線価 (2023) 新潟県阿賀野市中央町2-3659-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 阿賀野市新潟県阿賀野市中央町２丁目３６５９番１
価格時点	2023 年
駅名	水原駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	566万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万4,552 円 1平米 2万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	566万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万4,552 円／坪 1平米 2万8,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は阿賀野市内及び周辺市域に在する商業地域、商住混在地域等である。需要者は、市内外の法人、地元の個人事業者が中心である。国道４９号沿いや市外の郊外型商業施設に顧客が流出し、既成商業地域の繁華性は低下傾向にある。阿賀野市内の商業地域では不動産取引が少なく、画地規模などの個別性も様々であるため、需要の中心価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は阿賀野市内に所在する商業地域、商住混在地域等である。主な需要者は市内の法人及び個人事業者等が中心である。郊外の国道沿いに商業施設が多く立地しており、既成商業地域の商的繁華性は低下傾向にある。阿賀野市内の商業地域では取引自体が少なく、画地規模も様々であるため、需要の中心となる価格帯は見い出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 阿賀野市内に存する複数の信頼性を有する取引事例を採用し、市場性を反映した比準価格を試算した。一方、自用の店舗や店舗併用住宅が多い既成商業地域であり、賃貸需要が乏しく、賃貸市場も形成されていないため、収益還元法は適用できなかった。従って、本件では、比準価格を標準として、商業地の不動産市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自用の店舗等を中心とする地域であり、賃貸市場が成立していない地域であるため、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は同一需給圏内において成立した取引のうち市場参加者の属性や取引時点等に留意のうえの取引事例を収集し、適正に比較し得た。従って、本件では、取引事例より得られた実証的価格である比準価格を標準とし、売地情報等の不動産市況も検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	水原駅北東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	7.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	82 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	350 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	阿賀野市新潟県阿賀野市中央町２丁目３６５９番１
標準地の範囲
東	20 m
西	180 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	5.5 m
奥行き	40 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	水原地区中心部の商店街
街路	１５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	82 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	350 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外や市外の商業施設への顧客流出等により、繁華性は低下傾向が持続し、地価も下落が続くものと予測する。 (2)郊外型商業施設への顧客流出等により、繁華性は低下傾向が続いている。当地域における商業地需要は少なく、地価は今後も弱含みにて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万4,552 円 1平米 2万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万4,552 円 1平米 2万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万4,552円 1平米 2万8,600円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万4,552円 1平米 2万8,600円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は緩やかに持ち直しているものの、一部で厳しい状況にある。阿賀野市の人口減少率及び高齢化率は県全体を上回っている。 (2)阿賀野市の人口減少率は県平均を上回っており、世帯数は増加傾向が続いている。直近では土地取引件数、新設住宅着工戸数ともに減少となっている。
地域要因
(1)郊外や市外への顧客流出、人口減少等により、既存の商店街に対する需要は弱含みである。 (2)郊外型店舗への顧客流出や人口減少等により、既存の商店街に対する需要は弱まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公６４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	阿賀野市
地域	新潟県阿賀野市中央町２丁目３６５９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,138 円／平米 8万9,718 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,452 円／平米 9万4,062 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,739 円／平米 9万5,011 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,700 円／平米 9万4,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調６８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	阿賀野市
地域	新潟県阿賀野市中央町２丁目３６５９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,528 円／平米 8万4,396 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,349 円／平米 8万3,804 円／坪
標準価格 平米 坪	3万431 円／平米 10万605 円／坪
査定価格 平米 坪	3万400 円／平米 10万502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公６８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	阿賀野市
地域	新潟県阿賀野市中央町２丁目３６５９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,927 円／平米 7万2,491 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,342 円／平米 7万7,169 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,646 円／平米 8万8,092 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,600 円／平米 8万7,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調６８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	阿賀野市
地域	新潟県阿賀野市中央町２丁目３６５９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万883 円／平米 3万5,979 円／坪
推定価格 平米 坪	2万618 円／平米 6万8,163 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,752 円／平米 8万1,830 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,800 円／平米 8万1,989 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情