路線価 (2023) 新潟県佐渡市住吉字新田500-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 佐渡市新潟県佐渡市住吉字新田５００番４外
価格時点	2023 年
駅名	住吉公民館前停駅 から 600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	319万 円 (270 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万9,011 円 1平米 1万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	319万 円 (270 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万9,011 円／坪 1平米 1万1,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は佐渡市内の一般住宅地域一円。需要者は市内在住者や地縁者等が中心で、島外からの転入はほとんど見られない。宅地供給はかなり限られミニ分譲が行われている程度で、人口減少・高齢化による需要縮小から民間の土地取引は少ない。新築戸建の供給は少ないが、需要者の所得水準や金融機関の融資状況等から土地総額で５００万円が購入のほぼ上限と考えられる。 (2) 同一需給圏は主に旧両津市内の一般住宅地域であり、需要者は旧両津市内在住者等の地縁者が中心である。需要、供給ともに少なく、取引の中心価格帯は見出しにくいが、需要者の所得水準等を考慮すると、土地で５００万円程度、新築戸建で２０００万円程度までが多数を占めると推測される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 両津地区郊外で共同住宅等の収益物件は見当たらず、賃貸市場が成立していない地域であることから収益還元法は非適用とした。比準価格は取引が少ないことから広範囲に採用したが、地域性を考慮して適切に比較検討して試算しており、客観的妥当性が高いものと思料する。土地取引は自己使用目的がほとんどで、取引の価格水準を指標として価格決定されることから、規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺にはアパート等の収益物件は見当たらず、賃貸市場が成立していないものと認められることから、収益還元法は非適用とした。対象標準地の最有効使用は利便性、快適性が重視される戸建住宅の敷地であり、需要者は、主としてその市場性に着目して取引を行うものと考えられることから、類似の取引事例の取引価格から試算された比準価格が最も説得力を有するものと思料する。以上より、代表標準地との検討結果も踏まえ、比準価格を以て鑑定評価額とした。
交通
交通施設	住吉公民館前バス停南方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	81.7 坪 (270 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、市営住宅等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐渡市新潟県佐渡市住吉字新田５００番４外
標準地の範囲
東	60 m
西	30 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	16 m
面積	240 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)両津地区の南側郊外の高台に階段状に開発された住宅地域で、人口・世帯数の減少や地域経済の低迷が続いており、接近性で劣る郊外の一般住宅地への宅地需要は弱く、今後も地価は下落傾向が続くものと予測する。 (2)両津地区郊外の高台に位置する一般住宅地域である。人口減少と高齢化、また、生活利便性がやや劣ることから、地域の衰退傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万9,011 円 1平米 1万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万9,011 円 1平米 1万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万9,011円 1平米 1万1,800円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2022年	1坪 4万3円 1平米 1万2,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万9,011円 1平米 1万1,800円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2019年	1坪 4万3円 1平米 1万2,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)佐渡市の人口・世帯数は減少傾向にある。県内経済は新型コロナウイルスの影響から持ち直しの動きが見られるが、一部では厳しい状況が続いている。 (2)佐渡市は過去５年間で総人口、世帯数ともに減少。高齢化率も県平均を大きく上回る。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動はないが、人口減少や高齢化を背景に、中心街や公共施設への接近性の劣る郊外の住宅地への需要が減退している。 (2)一般住宅、市営住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に格別の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調７３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	佐渡市
地域	新潟県佐渡市住吉字新田５００番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,717 円／平米 4万2,042 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,541 円／平米 4万1,461 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,944 円／平米 3万9,487 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,900 円／平米 3万9,341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調７６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	佐渡市
地域	新潟県佐渡市住吉字新田５００番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,375 円／平米 4万912 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,053 円／平米 3万9,847 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,589 円／平米 3万8,313 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,600 円／平米 3万8,350 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調３２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	佐渡市
地域	新潟県佐渡市住吉字新田５００番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,963 円／平米 1万9,714 円／坪
推定価格 平米 坪	1万49 円／平米 3万3,222 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,393 円／平米 3万7,665 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,400 円／平米 3万7,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調３２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	佐渡市
地域	新潟県佐渡市住吉字新田５００番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,503 円／平米 4万7,947 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,015 円／平米 4万6,334 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,491 円／平米 4万1,295 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,500 円／平米 4万1,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情