路線価 (2023) 新潟県佐渡市大和字村上467-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 佐渡市新潟県佐渡市大和字村上４６７番２
価格時点	2023 年
駅名	大和停駅 から 250m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	273万 円 (291 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万1,043 円 1平米 9,390 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	274万 円 (291 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万1,076 円／坪 1平米 9,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は佐渡市内の住宅地域一円。需要者は、市内在住の地縁者等が中心で、島外からの転入はほとんど期待できない。人口減少、高齢化による需要縮小から民間の土地取引は少なく、特に既存住宅地域においては、その傾向が顕著である。土地総額は、取引当事者の個別的事情に左右されがちで、取引面積や立地条件によりバラツキが大きく、中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は、佐渡市金井地区及びその周辺の住宅地域である。主な需要者は、周辺地域住民及び地縁者が中心であり、島外からの転入は極めて少ない。人口減少、高齢化が進み、地元経済の低迷を反映して幹線道路沿いに所在するもその宅地需要は限定される。市場の中心価格帯は、取引自体が少ないため、明確に見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 幹線道路沿いではあるが、周辺にはアパート等の収益物件は見当たらず、貸家等に対する賃貸需要も乏しいことから収益還元法は適用しなかった。比準価格は、事例が少ないため広域的に収集したが、規範性の高い事例を中心に価格決定しており実証的な価格が求められたといえる。地域における不動産市場では自用目的での取引が中心で、取引の価格水準を指標に価格が決定されていることから比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における佐渡市金井地区及びその周辺の取引事例を収集し、要因比較等適正に補正し査定した。一方、収益価格は、自用の戸建住宅のほか事業所等が見られる地域であるが、賃貸市場は成立していないため適用しなかった。従って比準価格を重視し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大和バス停南西方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	88 坪 (291 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事業所等も介在する国道沿いの住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐渡市新潟県佐渡市大和字村上４６７番２
標準地の範囲
東	350 m
西	60 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	18 m
面積	290 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いに住宅のほか事業所等も散見される地域で、環境等に特に大きな変化は認められない。人口減少、高齢化に加え、地域経済の停滞等を背景に、宅地需要は弱いことから地価は下落傾向が続くものと予測する。 (2)幹線道路沿いに戸建住宅のほか事業所が見られる地域である。人口減少・高齢化、地域経済の低迷等により、新規の宅地需要は少なく、地価は下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万1,043 円 1平米 9,390 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万1,076 円 1平米 9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万1,043円 1平米 9,390円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 3万1,407円 1平米 9,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万1,076円 1平米 9,400円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 3万1,407円 1平米 9,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)佐渡市の人口・世帯数は減少傾向にある。県内経済は新型コロナウイルスの影響から持ち直しの動きが見られるが、一部では厳しい状況が続いている。 (2)佐渡市の人口減少率・高齢化率は県平均を大きく上回っている。令和４年の土地取引件数、住宅着工戸数はともに減少傾向で推移している。
地域要因
(1)環境条件等に大きな変化はないが、人口減少や地域経済の停滞等を背景に、地価は下落傾向にある。 (2)金井地区における幹線道路沿いの住宅地域である。新規需要は限られ、低廉での取引も見受けられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調３２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	佐渡市
地域	新潟県佐渡市大和字村上４６７番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,289 円／平米 1万7,485 円／坪
推定価格 平米 坪	5,689 円／平米 1万8,808 円／坪
標準価格 平米 坪	9,675 円／平米 3万1,986 円／坪
査定価格 平米 坪	9,770 円／平米 3万2,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４公３２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	佐渡市
地域	新潟県佐渡市大和字村上４６７番２
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,823 円／平米 2万2,557 円／坪
推定価格 平米 坪	9,601 円／平米 3万1,741 円／坪
標準価格 平米 坪	9,144 円／平米 3万230 円／坪
査定価格 平米 坪	9,240 円／平米 3万547 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	北
側道幅員2	2.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４公３２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	佐渡市
地域	新潟県佐渡市大和字村上４６７番２
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,747 円／平米 3万2,224 円／坪
推定価格 平米 坪	9,515 円／平米 3万1,457 円／坪
標準価格 平米 坪	9,238 円／平米 3万541 円／坪
査定価格 平米 坪	9,330 円／平米 3万845 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調３２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	佐渡市
地域	新潟県佐渡市大和字村上４６７番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,344 円／平米 1万7,667 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,924 円／平米 3万9,421 円／坪
標準価格 平米 坪	9,463 円／平米 3万1,285 円／坪
査定価格 平米 坪	9,560 円／平米 3万1,605 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情