路線価 (2023) 新潟県佐渡市四日町字川端392-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 佐渡市新潟県佐渡市四日町字川端３９２番１
価格時点	2023 年
駅名	四日町停駅 から 200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	630万 円 (720 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万8,928 円 1平米 8,750 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	629万 円 (720 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万8,894 円／坪 1平米 8,740 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、佐渡市真野地区及びその周辺の住宅地域である。主な需要者は、周辺地域住民及び地縁者が中心であり、島外からの転入は極めて少ない。人口減少、高齢化が進み、地元経済の低迷を反映して農家住宅地の宅地需要は限定される。市場の中心価格帯は、取引自体が少ないため、明確に見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は主に旧真野町の住宅地域であり、需要者は旧真野町内在住者等の地縁者が中心である。特に農家住宅地域については取引が低調であり、規模も様々で、事情を含も取引も多いことから、取引の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における佐渡市真野地区及びその周辺の取引事例を収集し、要因比較等適正に補正し査定した。一方、収益価格は、農家住宅が多い地域であり賃貸市場は成立していないため適用しなかった。従って比準価格を重視し、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 農家住宅を主とした住宅地域であり賃貸市場が形成されていないため収益還元法は非適用とした。地元居住者による自己使用目的での需要が中心であり、当該需要者は現実の取引価格を踏まえて意思決定を行うことから、当該価格を直接的に反映した比準価格が最も説得力を有する。したがって、代表標準地との検討結果も踏まえ、比準価格もって鑑定評価額とした。
交通
交通施設	四日町バス停南方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	217.8 坪 (720 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ国道沿いの既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐渡市新潟県佐渡市四日町字川端３９２番１
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	120 m
北	350 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	42 m
面積	750 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いに農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。人口減少・高齢化等により、農家住宅地への宅地需要は少なく、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (2)旧真野町に位置する住宅地域である。佐和田地区中心商業地や金井地区へのアクセスも良く、生活利便性は比較的高いものの、過疎化・高齢化に伴い、地域の衰退傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万8,928 円 1平米 8,750 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万8,894 円 1平米 8,740 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万8,928円 1平米 8,750円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 2万9,126円 1平米 8,810円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万8,894円 1平米 8,740円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 2万9,126円 1平米 8,810円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)佐渡市の人口減少率・高齢化率は県平均を大きく上回っている。令和４年の土地取引件数、住宅着工戸数はともに減少傾向で推移している。 (2)佐渡市は過去５年間で総人口、世帯数ともに減少。高齢化率も県平均を大きく上回る。
地域要因
(1)真野地区における農家住宅地域であり、需要者は限定され、低廉での取引も見受けられる。 (2)旧真野町中心部やや外れの国道沿いに農家住宅が多くみられる地域である。地域要因に格別の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公７３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	佐渡市
地域	新潟県佐渡市四日町字川端３９２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,681 円／平米 1万5,475 円／坪
推定価格 平米 坪	6,167 円／平米 2万388 円／坪
標準価格 平米 坪	9,883 円／平米 3万2,673 円／坪
査定価格 平米 坪	9,880 円／平米 3万2,663 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４公３２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	佐渡市
地域	新潟県佐渡市四日町字川端３９２番１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,823 円／平米 2万2,557 円／坪
推定価格 平米 坪	9,601 円／平米 3万1,741 円／坪
標準価格 平米 坪	7,602 円／平米 2万5,132 円／坪
査定価格 平米 坪	7,600 円／平米 2万5,126 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	北
側道幅員2	2.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	３公３２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	佐渡市
地域	新潟県佐渡市四日町字川端３９２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,655 円／平米 4万1,837 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,900 円／平米 4万2,647 円／坪
標準価格 平米 坪	8,842 円／平米 2万9,232 円／坪
査定価格 平米 坪	8,840 円／平米 2万9,225 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	３調７３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	佐渡市
地域	新潟県佐渡市四日町字川端３９２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,732 円／平米 2万5,562 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,268 円／平米 5万3,782 円／坪
標準価格 平米 坪	8,621 円／平米 2万8,501 円／坪
査定価格 平米 坪	8,620 円／平米 2万8,498 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情