路線価 (2023) 新潟県魚沼市大栃山字浦524-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 魚沼市新潟県魚沼市大栃山字浦５２４番１
価格時点	2023 年
駅名	入広瀬駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	166万 円 (487 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万1,240 円 1平米 3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	166万 円 (487 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万1,240 円／坪 1平米 3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は入広瀬地区を中心に魚沼市内全域の山間部の集落で広域的に形成されている。需要者は圏域内の各集落の居住者又は地縁関係者にほぼ限定されている。国内有数の豪雪地帯で魚沼市内でも人口減少が特に大きく高齢化・過疎化の進展に歯止めがかからない状況である。不動産市場は硬直化し、稀に見られる取引の多くは、資産処分など事情を有する取引のため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は入広瀬地区を含む魚沼市内全域の山間部の集落地域で広域的に形成されている。当該地域は山間の県道沿いに位置し、需要者は圏域内の地縁関係者にほぼ限定されている。豪雪地帯であり、他地域からの転入は見込めない。高齢化・過疎化の進行に歯止めがかからず、需要は弱いことから不動産市場は停滞している。取引される価格水準は規模等により幅広く、需要の中心となる明確な価格帯は形成されていない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 山間部の集落では自用目的の取引が中心で利便性、快適性、有効活用の有無などが重視され価格が形成される。比準価格は価格牽連性の強い同じ入広瀬地区の事例を重視等して求めたものである。実際の取引を基礎としたもので信頼性は高い。市街地から遠く離れた山間部で賃貸市場も成立していないため、収益還元法は適用しない。以上より、実証的な比準価格を重視し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例比較法による比準価格を求めた。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、対象標準地は自己使用が中心の地域で賃貸市場が成熟していないため、最有効使用及び市場参加者の観点から収益還元法の適用は断念した。したがって、本件においては、自己居住目的で取引に入る市場参加者が重視するであろう比準価格を妥当と認めて採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	入広瀬駅南方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	147.3 坪 (487 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	魚沼市新潟県魚沼市大栃山字浦５２４番１
標準地の範囲
東	150 m
西	30 m
南	150 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	17 m
面積	500 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	国内有数の豪雪地帯
街路	５．６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)豪雪地帯の山間集落であり人口減少、高齢化、過疎化が著しい。取引自体少なく総需要の減少により地価は引き続き下落傾向で推移すると予測する。 (2)過疎化、高齢化の進む山間地域であり、豪雪地帯で需要は弱く、地価は下落傾向で推移していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万1,240 円 1平米 3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万1,240 円 1平米 3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万1,240円 1平米 3,400円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2022年	1坪 1万1,571円 1平米 3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万1,240円 1平米 3,400円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2019年	1坪 1万1,571円 1平米 3,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)魚沼市の人口の減少率、高齢化率は県平均よりかなり高く推移。対前年同期比で土地取引件数は増加、新設住宅着工戸数は減少。 (2)豪雪地帯の魚沼市の人口は県内でも大幅な減少傾向にある。高齢化率も県平均よりかなり高い。
地域要因
(1)市内でも入広瀬地区は少子高齢化、過疎化が特に著しい。令和５年３月末に入広瀬小学校が閉校予定。 (2)豪雪地帯の農家集落地域で外部からの転入はなく、地域要因に基づく市場性は低下している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公８２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	魚沼市
地域	新潟県魚沼市大栃山字浦５２４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2,883 円／平米 9,531 円／坪
推定価格 平米 坪	3,334 円／平米 1万1,022 円／坪
標準価格 平米 坪	3,402 円／平米 1万1,247 円／坪
査定価格 平米 坪	3,400 円／平米 1万1,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公８２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	魚沼市
地域	新潟県魚沼市大栃山字浦５２４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2,084 円／平米 6,890 円／坪
推定価格 平米 坪	4,552 円／平米 1万5,049 円／坪
標準価格 平米 坪	3,467 円／平米 1万1,462 円／坪
査定価格 平米 坪	3,470 円／平米 1万1,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調５６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	魚沼市
地域	新潟県魚沼市大栃山字浦５２４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1,307 円／平米 4,321 円／坪
推定価格 平米 坪	3,241 円／平米 1万715 円／坪
標準価格 平米 坪	3,345 円／平米 1万1,059 円／坪
査定価格 平米 坪	3,350 円／平米 1万1,075 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調７８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	魚沼市
地域	新潟県魚沼市大栃山字浦５２４番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1,043 円／平米 3,448 円／坪
推定価格 平米 坪	5,059 円／平米 1万6,725 円／坪
標準価格 平米 坪	3,425 円／平米 1万1,323 円／坪
査定価格 平米 坪	3,430 円／平米 1万1,340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情