路線価 (2023) 新潟県南魚沼市六日町字北沖140-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 南魚沼市新潟県南魚沼市六日町字北沖１４０番９
価格時点	2023 年
駅名	六日町駅 から 160m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,240万 円 (340 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万338 円 1平米 3万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,240万 円 (340 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万338 円／坪 1平米 3万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧六日町を中心に南魚沼市域全域に所在する商業地域である。需要者の中心は、市内の物販・飲食を中心とする法人及び個人の事業者である。六日町駅前から国道交差点を超えた南側辺りまでは、飲食店を中心に出店意欲は比較的強い。コロナ禍による影響で一時遠のいていた客足も少しずつ回復しつつある。画地規模等により取引価格はばらつきが大きく、市場の中心価格帯は見出せない。 (2) 　同一需給圏は南魚沼市の六日町地区を中心とする商業地域及び商住混在地域である。需要者の中心は市内の法人及び個人事業者である。商店街等では空店舗も見られ、郊外型の大型店等に顧客が流出し、飲食店の出店は散見されるが需要は総じて少ない。市場の中心価格帯は、個別の事情を有する取引や画地規模も様々であるため、把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法による比準価格を求めた。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、近隣地域及びその周辺の地域は、自用の店舗等を中心としており、店舗の賃貸需要が極めて乏しく賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用は断念した。本件においては、自己の業務目的で取引に入る市場参加者が重視するであろう比準価格を妥当と認めて採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　地域内の土地利用の大半は自用の店舗ないし併用住宅等であり、土地取引は自用目的での取引が中心であるため収益価格の試算は見合わせたが、代替関係にある取引事例が多く得られたため比準価格の規範性は高いものと思料する。従って、鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を標準として、地域の将来動向等も勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	六日町駅南東方
距離	160 m
土地の状態
土地面積	102.8 坪 (340 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の小売店舗等の建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南魚沼市新潟県南魚沼市六日町字北沖１４０番９
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	28.5 m
面積	340 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	六日町駅から国道へ至る通り沿いの既成商業地域
街路	１５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)飲食店等が見られる六日町駅前の商業地域である。元々飲食店の出店意欲が比較的強い地域で、コロナ禍からの回復傾向が見られる。今後も駅前商業地域として一定の繁華性を維持すると予測する。 (2)六日町駅前の既成商業地域であり、長期的には飲食店の割合が高まるものと予測される。需要が弱含みであり、地価水準は下落傾向が続くと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万338 円 1平米 3万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万338 円 1平米 3万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万338円 1平米 3万6,400円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 12万2,653円 1平米 3万7,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万338円 1平米 3万6,400円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 12万2,653円 1平米 3万7,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍も一服し、飲食・観光等の客足は回復しつつある地域も見受けられるが、全般的に商業地に対する需要は低迷している。 (2)　南魚沼市の人口減少率は新潟県平均よりも強い減少傾向にあり、高齢化率も高い。直近の土地取引件数はやや減少、新設住宅着工戸数は増加。
地域要因
(1)飲食店等の多い駅前の既成の商業地域で、客足の回復が見られる。地域要因に格別の変動要因はない。 (2)　地域要因の変動は特に見られないが、集客力ある施設の不在等により小売店舗地としての需要は弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に格別の変動要因はない。 (2)　個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公４４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	南魚沼市
地域	新潟県南魚沼市六日町字北沖１４０番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,442 円／平米 9万723 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,195 円／平米 8万9,907 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,994 円／平米 11万2,384 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,000 円／平米 11万2,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公４４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	南魚沼市
地域	新潟県南魚沼市六日町字北沖１４０番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,404 円／平米 7万762 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,768 円／平米 8万5,189 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,220 円／平米 11万3,131 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,200 円／平米 11万3,065 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公４４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	南魚沼市
地域	新潟県南魚沼市六日町字北沖１４０番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,081 円／平米 7万9,612 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,591 円／平米 12万7,582 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,600 円／平米 12万7,612 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公４４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	南魚沼市
地域	新潟県南魚沼市六日町字北沖１４０番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,251 円／平米 9万3,398 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,053 円／平米 9万2,743 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,110 円／平米 11万6,074 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,100 円／平米 11万6,041 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４調４８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	南魚沼市
地域	新潟県南魚沼市六日町字北沖１４０番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,908 円／平米 5万9,204 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,375 円／平米 9万7,114 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,249 円／平米 12万6,451 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,200 円／平米 12万6,289 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情