路線価 (2023) 新潟県東蒲原郡阿賀町津川字寺ノ前3228-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 東蒲原郡阿賀町新潟県東蒲原郡阿賀町津川字寺ノ前３２２８番３
価格時点	2023 年
駅名	津川駅 から 1100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	187万 円 (160 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万8,680 円 1平米 1万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	187万 円 (160 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万8,680 円／坪 1平米 1万1,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね津川地区を中心とした阿賀町の住宅地域を含む圏域。需要者は周辺の居住者や地元に地縁・血縁を有する者が中心である。人口の減少、高齢化の進展等を背景として町内の土地取引は低調であり、空き家も増加傾向にあるなど、需要は軟調に推移している。宅地の取引は少なく、取引価格も規模等により様々であり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は概ね津川地区を中心とした阿賀町全域に位置する住宅地域等である。需要者は町内の居住者や地元に地縁や血縁を有する者が大半であり、圏外からの転入は少ない。若年層の町外への流出、高齢化の進展等による人口減少を背景として需要は低調であり、地価も弱含みで推移している。取引は少なく、画地規模も様々であるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用建物がほとんどの地域で、経済合理的な賃貸住宅を想定することが困難であるため収益還元法は非適用となった。比準価格は、４事例より比準したもので、地域の価格水準を適正に反映した価格として得られたものと思料される。従って、比準価格を重視し、売地情報を始め不動産需給動向を考慮し、前年の標準価格に過去１年間の価格変動要因及び市場の特性等を総合的に斟酌のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は阿賀町内の取引事例より試算されており、信頼性が高い。近隣地域内においては、自用の戸建住宅が大半であり、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は適用できなかった。当該地域は、既成住宅地域であり、過去の取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、近時の地価動向を踏まえ、比準価格を標準として鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	津川駅南東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	48.4 坪 (160 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東蒲原郡阿賀町新潟県東蒲原郡阿賀町津川字寺ノ前３２２８番３
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	80 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	16 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	津川地区の中心部に位置する街路条件の劣る既成住宅地域
街路	３．５ｍ町道　　二方路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅が密集する既成住宅地域であり、特段大きな変動はなく、今後も現状維持で推移すると思料されるが、人口減少等により需要は弱く、地価の下落傾向は今後も続くと予測する。 (2)地域要因の大きな変動はなく、今後も現状を維持するものと予測する。人口減少が進み、地価は下落傾向が持続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万8,680 円 1平米 1万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万8,680 円 1平米 1万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万8,680円 1平米 1万1,700円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 3万9,341円 1平米 1万1,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万8,680円 1平米 1万1,700円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 3万9,341円 1平米 1万1,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)阿賀町の人口及び世帯数は減少傾向にあり、高齢化率は県内で最も高い水準にある。 (2)阿賀町の人口減少率及び高齢化率は県内で最も高い水準にある。また、年少人口率も最も低く、少子高齢化が顕著である。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動は認められない。宅地需要者の大半は周辺の居住者や地縁血縁を有する場合で、需要が限定的である。 (2)豪雪地帯のため、当該地域の如く街路条件の劣る住宅地域に対する需要は弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４公１９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	東蒲原郡阿賀町
地域	新潟県東蒲原郡阿賀町津川字寺ノ前３２２８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,612 円／平米 4万5,001 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,285 円／平米 4万3,920 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,623 円／平米 3万8,426 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,600 円／平米 3万8,350 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	３調１９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	東蒲原郡阿賀町
地域	新潟県東蒲原郡阿賀町津川字寺ノ前３２２８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,900 円／平米 3万9,341 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,370 円／平米 3万7,589 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,044 円／平米 3万9,817 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,000 円／平米 3万9,672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公１９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	東蒲原郡阿賀町
地域	新潟県東蒲原郡阿賀町津川字寺ノ前３２２８番３
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,497 円／平米 2万4,785 円／坪
推定価格 平米 坪	7,415 円／平米 2万4,514 円／坪
標準価格 平米 坪	1万548 円／平米 3万4,872 円／坪
査定価格 平米 坪	1万500 円／平米 3万4,713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４公１９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	東蒲原郡阿賀町
地域	新潟県東蒲原郡阿賀町津川字寺ノ前３２２８番３
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,267 円／平米 1万4,107 円／坪
推定価格 平米 坪	8,304 円／平米 2万7,453 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,582 円／平米 3万8,290 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,600 円／平米 3万8,350 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情