路線価 (2023) 富山県魚津市上村木1-107 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	富山県 魚津市富山県魚津市上村木１丁目１０７番
価格時点	2023 年
駅名	魚津駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 18万8,442 円
1平米当たり	1平米 5万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2,470万 円 (348 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万4,726 円 1平米 7万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2,460万 円 (348 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万4,065 円／坪 1平米 7万800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は魚津市を中心とした新川広域圏の商業地域一帯。需要者は地元の企業及び地縁を有する個人並びに投資家等と幅広い。商況は幹線街路沿線では量販店及び飲食店の出店が続き良好であるが、これら店舗と競合する既成市街地の商業地は低迷して廃業が目立っている。既成市街地の商業地における地価水準は少子高齢化も加わり下落が続いている。土地の中心価格帯は規模や土地単価の開差が大きく特定できない。 (2) 同一需給圏は魚津市内及びその周辺市町内の商業地域。主たる需要者は地元の法人事業者又は個人事業者等が中心である。小売店舗等が多い大型量販店に隣接した既成の商業地域で、隣接の大型量販店を中心に一定の商業集積は見られるが、幹線道路沿いの大型店舗等への顧客流出や出店需要のシフト等により衰退傾向にあるため需要は弱含みで、需給は緩和気味である。商業地の取引価格は規模によりバラツキがあるため、中心となる取引価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は価格形成要因が類似し代替競争関係が強い取引事例から試算した。収益価格は当圏域における需要の中心が郊外型店舗に移っていることから、既成市街地の賃借需要が弱く賃料水準も低いため求めることができない。地元企業等の実需を反映した取引事例より求めた比準価格を重視して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は魚津市内及び黒部市内の商業地域の事例を採用して試算した。収益価格は自己使用の店舗等が多く賃貸市場が成熟していないことから求められなかった。主たる需要者は自用目的の地元の法人事業者又は個人事業者等が中心であり、比準価格を重視した取引を行う傾向にあることから、同一需給圏内の類似地域に存する類似性の高い取引事例から求めた比準価格を標準とし、代表標準地からの検討も勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	魚津駅南東方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	105.3 坪 (348 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が多い大型量販店に隣接した商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	魚津市富山県魚津市上村木１丁目１０７番
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	25 m
面積	380 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	昭和５０年土地区画整理事業により整備された駅に近い商業地域
街路	１３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商況は周辺に駅、大型商業施設、飲食店街が存する立地条件良好な商業地域であるが、少子高齢化と郊外型商業施設への顧客流出で低迷している。地価水準は回復の見込みが立たないため続落すると予測される。 (2)小売店舗等が多い既成商業地域で、幹線道路沿いの大型店舗等への顧客流出等から衰退傾向にあり、今後も同様の傾向が続くと予測する。地域の衰退化により需給は緩和気味で、地価も下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万4,726 円 1平米 7万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万4,065 円 1平米 7万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万4,726円 1平米 7万1,000円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 23万7,371円 1平米 7万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万4,065円 1平米 7万800円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 23万7,371円 1平米 7万1,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)魚津市商業地の地価は、幹線街路沿線で店舗用地の需要が高く横ばい傾向にある一方、既成市街地では廃業が続き下落基調と二極化が鮮明である。 (2)県内景気は緩やかに持ち直している。魚津市の人口は減少傾向が続いており、高齢化も進んでいる。市内の不動産市場は全体的に弱含み傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特に大きな変化はないが、既成市街地の地元商店は大手企業と比して広告宣伝、品揃えや価格面で劣勢にあるため地価下落は継続している。 (2)小売店舗等が多い既成の商業地域で、幹線道路沿いの大型店舗等への顧客流出や出店需要のシフト等により衰退傾向にあるため、需要は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2310438 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	富山県
市区町村	魚津市
地域	富山県魚津市上村木１丁目１０７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,959 円／平米 11万8,880 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,715 円／平米 13万1,298 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,047 円／平米 23万4,881 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,000 円／平米 23万4,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2310438 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	富山県
市区町村	魚津市
地域	富山県魚津市上村木１丁目１０７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,049 円／平米 12万9,096 円／坪
推定価格 平米 坪	4万391 円／平米 13万3,533 円／坪
標準価格 平米 坪	7万986 円／平米 23万4,680 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,000 円／平米 23万4,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2310733 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	富山県
市区町村	黒部市
地域	富山県魚津市上村木１丁目１０７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,998 円／平米 7万9,337 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,996 円／平米 15万8,675 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,000 円／平米 23万4,726 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,000 円／平米 23万4,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92220425 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	富山県
市区町村	魚津市
地域	富山県魚津市上村木１丁目１０７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,395 円／平米 17万9,830 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,285 円／平米 17万9,466 円／坪
標準価格 平米 坪	7万684 円／平米 23万3,681 円／坪
査定価格 平米 坪	7万700 円／平米 23万3,734 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情