路線価 (2023) 富山県黒部市三日市字桜枝3209-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	富山県 黒部市富山県黒部市三日市字桜枝３２０９番１
価格時点	2023 年
駅名	電鉄黒部駅 から 120m
路線価
1坪当たり	1坪 12万8,934 円
1平米当たり	1平米 3万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,130万 円 (233 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万1,002 円 1平米 4万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月16日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1,140万 円 (233 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万1,333 円／坪 1平米 4万8,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は黒部市を中心とした県東部に位置する商住混在地域及び商業地域であり、特に旧来からの駅前商業地域と価格牽連性が高い。同一需給圏内に地縁性を有する個人事業者等が主な需要者である。郊外型店舗等へ顧客流出が続いているうえ、旧来からの駅前商業地域における商況も引き続き低迷していることから、地価は下落傾向にて推移している。需要の中心となる価格帯は規模によりまちまちである。 (2) 同一需給圏は黒部市及び周辺市町に存する商業地域、商住混在地域の圏域である。主たる需要者は黒部市に地縁性を有する個人事業者、地元法人が中心であり外部からの転入は少ない。中心市街地に存する古くからの商店街であるが、背後人口の減少、幹線沿いの郊外型店舗への顧客流出等により土地需要は弱く住宅地としての利用もみられる。需給は弱含みで、市場での需要の中心となる価格帯は、土地については１１００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内の類似地域において信頼性のある複数の取引事例を収集し得た。一方、自用の店舗が中心の旧来からの駅前商業地域であり、賃貸需要は乏しく、投資に見合う賃料水準が形成されておらず、収益性に着目した取引需要はほとんどみられないため、収益価格は試算することができなかった。したがって、比準価格を中心にして、代表標準地との検討を踏まえて、最近の経済状況等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 小売店舗等が建ち並ぶ古くからの近隣商業地域であるが自用目的の取引が中心となっており、類似地域等より広域的に収集し規範性のある取引事例を収集し得た。周辺は近隣商業地域としての性格が弱まり商業収益性が低く、新規の賃貸需要は殆どないため、事業採算性の観点から収益物件を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	電鉄黒部駅南東方
距離	120 m
土地の状態
土地面積	70.5 坪 (233 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗兼住宅の建ち並ぶ駅近の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	黒部市富山県黒部市三日市字桜枝３２０９番１
標準地の範囲
東	200 m
西	60 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの駅前商業地域であり、今後もほぼ現状のまま推移していくものと予測する。郊外型商業施設等へ顧客流出が続き、商業収益性の向上を見込むことが困難なことから、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)小売店舗等が建ち並ぶ古くからの駅前商店街で、特段地域要因に変動はない。商業地としての繁華性は弱く、郊外型店舗やネット店舗への顧客流出により需要は弱く、需給は弱含み。地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万1,002 円 1平米 4万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万1,333 円 1平米 4万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万1,002円 1平米 4万8,700円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 16万2,325円 1平米 4万9,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万1,333円 1平米 4万8,800円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 16万2,325円 1平米 4万9,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)少子高齢化の影響等により、背後地の宅地需要が弱含みのうえ、観光地や旧来からの商業地域においては、商況が回復していない。 (2)市街地近郊の宅地需要は住宅地、商業地ともに概ね堅調、一方で少子高齢化が進む生地地区や宇奈月地区では宅地需要は低調に推移している。
地域要因
(1)郊外型店舗等へ顧客流出が続いており、旧来からの駅前商業地域における商況は低迷していることから、地価は下落傾向にて推移している。 (2)古くからの商店街は郊外型店舗やネット店舗に顧客が流出し、新規の出店需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	92220733 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	富山県
市区町村	黒部市
地域	富山県黒部市三日市字桜枝３２０９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,217 円／平米 11万3,121 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,098 円／平米 15万9,012 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,586 円／平米 16万3,931 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,600 円／平米 16万3,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	92210733 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	富山県
市区町村	黒部市
地域	富山県黒部市三日市字桜枝３２０９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万3,156 円／平米 10万9,614 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,066 円／平米 11万9,234 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,455 円／平米 15万6,886 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,500 円／平米 15万7,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92220425 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	富山県
市区町村	魚津市
地域	富山県黒部市三日市字桜枝３２０９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,395 円／平米 17万9,830 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,404 円／平米 18万3,166 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,303 円／平米 15万9,690 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,300 円／平米 15万9,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92220438 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	富山県
市区町村	魚津市
地域	富山県黒部市三日市字桜枝３２０９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,434 円／平米 5万4,331 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,220 円／平米 8万6,683 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,759 円／平米 15万1,279 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,800 円／平米 15万1,415 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	92220638 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	富山県
市区町村	滑川市
地域	富山県黒部市三日市字桜枝３２０９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,207 円／平米 8万6,640 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,945 円／平米 8万5,774 円／坪
標準価格 平米 坪	5万379 円／平米 16万6,553 円／坪
査定価格 平米 坪	5万400 円／平米 16万6,622 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情