路線価 (2023) 石川県金沢市円光寺3-73-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	石川県 金沢市石川県金沢市円光寺３丁目７３番４
価格時点	2023 年
駅名	金沢駅 から 6000m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,030万 円 (152 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万4,808 円 1平米 6万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,030万 円 (152 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万3,155 円／坪 1平米 6万7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内南部近郊の住宅地域一円として把握した。主たる需要者は一次取得者層を中心とする住宅エンドユーザーであり、投資目的の需要者は少ない。道路幅員が狭く冬場の積雪時に車両の通行に難があることから需要は多くはないが、周辺の文教地区と比較して割安感があり、地価はやや強含みとなっている。小規模な土地の取引が多く、土地は１０００万円以下、土地、建物でも２５００万円以下の取引が中心である。 (2) 同一需給圏は金沢市南部の住宅地域で、需要の中心は当地域を含む周辺地域に地縁のある２０～４０代の一次取得者である。古くからの住宅地域で街路が狭く、金沢市中心部から同程度の距離にある新興の住宅地域と比較して需要はやや弱い。地価水準は一時的に新型コロナの影響を受けたものの、立地条件に比して割安感もあり底堅い動きとなっている。新築住宅の供給は少なく、土地で１，０００万円程度、中古住宅で１，８００～２，５００万円程度が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパートも散見される地域ではあるが小規模画地が多く、アパート経営に適さないため投資目的の取引はほとんど見られない。主たる需要者は上記のとおり住宅エンドユーザーで、宅地建物取引業者等からの取引相場情報を参考に購入価格を決定しており、収益性についてはほとんど考慮されていない。よって本件では適切に求められた比準価格を採用し、代表標準地の標準価格に規準した価格との均衡をも十分考慮のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は規模が小さく、賃貸共同住宅の建設は想定しがたいため、収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法では、対象標準地と類似性が高い戸建住宅地の取引事例を採用しており、取引市場の実態を反映した比準価格が試算された。需要者は生活利便性や快適性を指標として、類似する土地の価格との比較を行い取引の意思決定をすると考えられることから、規範性の高い比準価格を採用し、さらに代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	金沢駅南方
距離	6000 m
土地の状態
土地面積	46 坪 (152 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	建築中
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅、アパートが混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	金沢市石川県金沢市円光寺３丁目７３番４
標準地の範囲
東	30 m
西	210 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9.5 m
奥行き	16 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)土地利用は混在しているが、空地が少ないため土地利用は当分の間現状を維持するものと予測する。街路が狭いことから需要は高まらず、諸物価高騰等の影響により地価は概ね横這いで推移するものと予測する。 (2)低層住宅地域として熟成しており、今後も閑静な住環境を維持すると予測する。需要はさほど強くないが供給も多くないため、地価水準は概ね横ばいで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万4,808 円 1平米 6万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万3,155 円 1平米 6万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万4,808円 1平米 6万8,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 22万1,502円 1平米 6万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万3,155円 1平米 6万7,500円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 22万1,502円 1平米 6万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)諸物価高騰等により家計は圧迫され、住宅地需要は減少し、取引件数も減少しているが、値引販売の動きは未だ少なく、取引価格は高止まりしている。 (2)金沢市の人口は微減傾向ながら、世帯数は微増傾向にある。コロナ禍を経て、住宅地需要は概ね堅調であるが、建築費上昇の影響がみられる。
地域要因
(1)評価対象地及び隣接地付近の土地が取引され更地化したものが見られるが、戸建住宅が建設されるものと推定され、大きな地価変動要因にはならない。 (2)古くからの戸建住宅地域として熟成しており、近隣地域及びその周辺の地域要因に特段の変動はない。需要・供給ともにやや少ない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。評価対象地に新たに戸建住宅と推定される建物が建設中である。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０２３公０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	石川県
市区町村	金沢市
地域	石川県金沢市円光寺３丁目７３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,442 円／平米 19万3,209 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,530 円／平米 21万9,948 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,871 円／平米 21万7,770 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,500 円／平米 22万6,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	78 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０２３公０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	石川県
市区町村	金沢市
地域	石川県金沢市円光寺３丁目７３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,634 円／平米 21万6,986 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,603 円／平米 25万6,556 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,850 円／平米 23万924 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,600 円／平米 24万16 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	196 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０２３公０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	石川県
市区町村	金沢市
地域	石川県金沢市円光寺３丁目７３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,685 円／平米 23万6,991 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,986 円／平米 25万1,210 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,779 円／平米 21万4,159 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,400 円／平米 22万2,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０２２調２７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	石川県
市区町村	金沢市
地域	石川県金沢市円光寺３丁目７３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,863 円／平米 19万4,601 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,599 円／平米 18万7,116 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,171 円／平米 21万2,149 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,700 円／平米 22万510 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０２２調０１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	石川県
市区町村	金沢市
地域	石川県金沢市円光寺３丁目７３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,963 円／平米 29万806 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,696 円／平米 28万5 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,585 円／平米 22万130 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,200 円／平米 22万8,775 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情