路線価 (2023) 石川県金沢市南森本町ワ157-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	石川県 金沢市石川県金沢市南森本町ワ１５７番１外
価格時点	2023 年
駅名	森本駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 11万9,016 円
1平米当たり	1平米 3万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	1,050万 円 (223 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万5,382 円 1平米 4万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月31日
鑑定評価額 総額	1,070万 円 (223 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万8,688 円／坪 1平米 4万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲を金沢市北部で森本駅、国道８号に比較的接近する戸建住宅を主とした既成住宅地域等と判定した。金沢市中心部から距離があるものの北陸自動車道南側の疋田地区等の住宅地域に比して割安感があり圏域内全体的に需要は堅調な状態を維持している。小規模開発が続き新築建物が増え景観が現代的なものになり需要者の持つ心象は向上している。中心価格帯は７０坪の土地で１１００万円、新築建物と土地で２６００万円である。 (2) 同一需給圏は金沢市の北東部の住宅地域一円。市内中心部の地価上昇が森本駅の周辺地域にまで波及してきており需要の高まりから標準地周辺の地域でも住宅のミニ開発が多くみられる。周辺地域は古くからの住宅地で比較的規模の大きい旧来の一般住宅が中心だが業者開発等により小規模住宅が増加しつつある。需要の中心は、土地は、１，０００万円前後、新築戸建物件は総額２，５００万円から３，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏より多数の取引事例を収集して対象標準地との類似性に優る事例を選択しこれらから比準したため規範性の高い比準価格が試算された。収益還元法は２階建共同住宅を想定し試算価格を求めたが森本駅や大型商業施設近くに競争力のある共同住宅が多く存するため設定した賃料、空室率等は市場を反映していない可能性があり規範性に劣る。よって規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり自用目的の取引が主体の地域である。よって、当地域では賃貸収益に基づいて試算された収益価格が重視される傾向は見られない。一方、比準価格は市場動向を反映した取引事例から求めたものであり実証的で信頼性が高い。以上から、比準価格を採用し収益価格は参考に留め代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	森本駅北東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	67.5 坪 (223 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	184 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	金沢市石川県金沢市南森本町ワ１５７番１外
標準地の範囲
東	90 m
西	70 m
南	120 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14.5 m
奥行き	15.5 m
面積	225 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　４．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	184 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道背後の戸建住宅を主とする住宅地域で、概ね整然とした道路網であるが幅員４ｍ未満の区間が見られまた隅切りを施していない所も多く全体的に圧迫感がある。道路拡幅はなく今後も現状維持で推移すると予測される。 (2)戸建住宅が密集する成熟した住宅地域であり大きな開発の余地が乏しく、また、鉄道、河川に囲まれており地域としての拡張性の見込も乏しい。地域要因に特段の変化はなく概ね現状のまま推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万5,382 円 1平米 4万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万8,688 円 1平米 4万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万5,382円 1平米 4万7,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 15万3,729円 1平米 4万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万8,688円 1平米 4万8,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 15万3,729円 1平米 4万6,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)資源価格高騰による物価高で企業が価格転嫁を図り値上がりした商品が店頭で増えるが、現在は地価に影響を与えておらず個人消費も堅調である。 (2)建築費等が上昇する一方、所得の伸びが十分でないため住宅を求める需要者の厚みが薄くなる傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。既成住宅地域であるが既存建物の維持管理は良く、老朽化した建物の建替えも行われている。 (2)森本駅周辺エリアで３店舗展開する地元スーパーを大手流通企業が買収した。自社ブランド店舗への転換が検討されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特になし。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０２３公１５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	石川県
市区町村	金沢市
地域	石川県金沢市南森本町ワ１５７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,580 円／平米 18万441 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,066 円／平米 18万2,048 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,989 円／平米 14万8,734 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,800 円／平米 15万4,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０２３公１５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	石川県
市区町村	金沢市
地域	石川県金沢市南森本町ワ１５７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,864 円／平米 9万8,730 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,390 円／平米 14万141 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,728 円／平米 15万1,177 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,600 円／平米 15万7,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０２３公１５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	石川県
市区町村	金沢市
地域	石川県金沢市南森本町ワ１５７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万354 円／平米 13万3,410 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,290 円／平米 17万2,871 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,941 円／平米 14万5,269 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,700 円／平米 15万1,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０２３公１５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	石川県
市区町村	金沢市
地域	石川県金沢市南森本町ワ１５７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,455 円／平米 18万6,640 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,044 円／平米 18万1,975 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,908 円／平米 15万1,772 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,700 円／平米 15万7,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０２３公１５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	石川県
市区町村	金沢市
地域	石川県金沢市南森本町ワ１５７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,371 円／平米 14万9,997 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,774 円／平米 14万4,717 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,598 円／平米 15万747 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,400 円／平米 15万6,704 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情