路線価 (2023) 石川県金沢市黒田1-70 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	石川県 金沢市石川県金沢市黒田１丁目７０番
価格時点	2023 年
駅名	金沢駅 から 4500m
路線価
1坪当たり	1坪 19万1,748 円
1平米当たり	1平米 5万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,740万 円 (370 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万4,644 円 1平米 7万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,700万 円 (370 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万1,338 円／坪 1平米 7万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は金沢市西部から南西部にかけての幹線街路沿いの商業地域もしくは商住混在地域である。需要者の中心は県内の店舗・営業所を営む企業及び個人事業者等である。路線商業地としては商業集積度は低く、アパート等住宅地的土地利用も見られる。また小規模画地にあっては戸建住宅需要も見られるようになってきている。画地規模にバラつきがあるため、需要の中心となる価格帯を特定することは困難である。 (2) 同一需給圏は、金沢市南西部の路線商業地域及び住商混在地域一帯と判定した。主な需要者としては、事務所用地として土地を取得する企業が中心となる。車両交通量が比較的少なく、店舗としての利用は少ない一方、アパート等住宅系の用途での利用は増えてきており、住宅地としての利用が価格を下支えしている面がある。市場の中心価格帯は敷地規模により幅があるため把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は直接法を採用して求められたもので商業地にあっては理論的であるが、近隣地域の商業立地性の低さからテナント家賃が地価水準に見合わないことが多く、低めに試算されたものと思料される。一方、比準価格は多数の取引事例によって試算されており、実証的な価格である。よって規範性に優れた比準価格を中心に、収益価格を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、当市の商業地の需給動向等をも考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、対象不動産と類似性が認められる取引事例を基に試算された価格であり、市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、投資採算価値という観点から試算された価格であるが、同一需給圏においては、自己利用を前提とする需要が中心であり、収益性を反映した収益価格の規範性は相対的に劣るものと考察する。以上より、本件においては、比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	金沢駅南西方
距離	4500 m
土地の状態
土地面積	111.9 坪 (370 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、アパート等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	金沢市石川県金沢市黒田１丁目７０番
標準地の範囲
東	25 m
西	40 m
南	230 m
北	95 m
標準的使用
標準的使用	低層事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	25 m
面積	380 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	路線商業地域であるが、通行量はそれほど多くない。
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の路線商業地域であるが、アパートも見られるなど商業繁華性はやや低い。地価水準から住宅地としての土地需要が増加してくることが予測され、地価は強含みで推移するものと予測する。 (2)車両交通量が少ない路線沿いに位置しており、店舗の立地は少ない地域である。地域要因の変動は少ないと予測されるものの、住宅地としての価格が下支えしていることから、地価はやや上昇傾向にあるものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万7,950 円 1平米 7万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万1,338 円 1平米 7万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万7,950円 1平米 7万5,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 23万8,032円 1平米 7万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万1,338円 1平米 7万3,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 23万8,032円 1平米 7万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響が薄まるとともに、路線商業地は、中心商業地に対して相対的割安感が高まっており、上昇地点が増加している。 (2)コロナ禍からは回復傾向にあり、金沢市内における幹線道路沿いの商業地については新規出店も見られる。
地域要因
(1)背後住宅地域に比べ地価の相対的割安感が高まっており、住宅地としての土地需要も見込まれるようになってきている。 (2)アパート等住宅系の用途での利用が増えてきている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０２３公２０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	石川県
市区町村	金沢市
地域	石川県金沢市黒田１丁目７０番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,263 円／平米 34万7,999 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,298 円／平米 29万5,219 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,519 円／平米 25万2,972 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,500 円／平米 25万2,909 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０２３公１４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	石川県
市区町村	金沢市
地域	石川県金沢市黒田１丁目７０番
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,218 円／平米 27万1,813 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,782 円／平米 27万3,677 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,979 円／平米 24万4,575 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,000 円／平米 24万4,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０２３公１４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	石川県
市区町村	金沢市
地域	石川県金沢市黒田１丁目７０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,811 円／平米 28万3,691 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,385 円／平米 29万2,201 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,285 円／平米 24万8,892 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,300 円／平米 24万8,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０２３公１６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	石川県
市区町村	金沢市
地域	石川県金沢市黒田１丁目７０番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,808 円／平米 31万6,741 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,677 円／平米 26万106 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,194 円／平米 26万8,427 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,200 円／平米 26万8,447 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情