路線価 (2023) 福井県鯖江市三六町2-117外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福井県 鯖江市福井県鯖江市三六町２丁目１１７番外
価格時点	2023 年
駅名	神明駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 9万5,874 円
1平米当たり	1平米 2万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	934万 円 (261 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万8,355 円 1平米 3万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	940万 円 (261 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万9,016 円／坪 1平米 3万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は鯖江市の既成商業地域を中心に、広域的には市内の商住混在地域や、隣接市の商業地域等も圏域に含まれる。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者が殆どを占め、同一需給圏外からの新規出店は少ない。郊外店舗への顧客流出、店舗経営者の高齢化等により、商業地域としての競争力は相対的に弱含みな状況が続いている。商業地域の土地取引は少ないうえ個別性が強く、市場で中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は鯖江市市街地の近隣商業地域や商住混在地域であるが、より広域的には隣接する福井市や越前市の商業地域等も含まれる。需要者の中心は地縁を有する事業者であり、郊外店舗への顧客流出、店舗経営者の高齢化等により需要は弱いが、駅前地区への店舗集積等の新たな動きもみられる。旧来からの商業地であり、土地取引は少なく、需要の中心となる価格は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は鯖江市内で近隣商業地域・混在住宅地域の事例を採用して試算した。また、貸店舗等の収益物件は極めて少なく賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。従って本件評価にあたっては、市場の実態や代表標準地との均衡を考慮の上、比準価格を客観的・批判的に再吟味した結果、比準価格を採用することが妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は自用の店舗等が殆どで、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用しない。比準価格は、鯖江市内の主要駅周辺の近隣商業地域の事例を主に採用して試算しており、適切に格差補正を行っているため規範性は高い。よって市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	神明駅西方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	78.9 坪 (261 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼住宅や事務所等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鯖江市福井県鯖江市三六町２丁目１１７番外
標準地の範囲
東	20 m
西	130 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	25 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	神明駅駅前の商業地域である。
街路	１５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成商業地域であるが、近年駅前地区で新規出店がみられる等、他の既成商業地域とはやや状況が異なる。一方で、既成商業地域の需要は弱含みであることから、地価は小幅ながらも下落傾向で推移してゆくと考えられる。 (2)旧来からの既成商業地域だが、近隣地域周辺の神明駅付近で小規模再開発による店舗出店が認められ、街並みの変化が見られる。高値の取引も認められ、地価は若干の下落傾向を示すが、安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万8,355 円 1平米 3万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万9,016 円 1平米 3万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万8,355円 1平米 3万5,800円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 11万9,347円 1平米 3万6,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万9,016円 1平米 3万6,000円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 11万9,347円 1平米 3万6,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)鯖江市において、令和４年１０月の人口は前年同月比で若干の減少傾向にある。コロナ禍にあるが、県内経済は緩やかに持ち直している。 (2)鯖江市の総人口は概ね増加傾向、世帯数は増加している。土地取引件数はコロナ禍発生の年には２割近く落ち込んだが、直近２年は回復傾向にある。
地域要因
(1)令和元年８月に近傍でコンビニエンスストアの出店があった以降は、格別の変動要因はない。 (2)福鉄福武線神明駅周辺の近隣商業地域であり、神明駅付近で小規模再開発による店舗出店が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	22109 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福井県
市区町村	鯖江市
地域	福井県鯖江市三六町２丁目１１７番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万395 円／平米 10万486 円／坪
推定価格 平米 坪	3万876 円／平米 10万2,076 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,928 円／平米 11万5,472 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,900 円／平米 11万5,379 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	18 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	22112 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福井県
市区町村	鯖江市
地域	福井県鯖江市三六町２丁目１１７番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万 円／平米 13万2,240 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,752 円／平米 12万4,808 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,688 円／平米 12万1,291 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,700 円／平米 12万1,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	15 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23104 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福井県
市区町村	鯖江市
地域	福井県鯖江市三六町２丁目１１７番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,360 円／平米 12万206 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,360 円／平米 12万206 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,107 円／平米 11万9,370 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,100 円／平米 11万9,347 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	22210 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福井県
市区町村	鯖江市
地域	福井県鯖江市三六町２丁目１１７番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,294 円／平米 11万70 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,733 円／平米 12万4,745 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,741 円／平米 12万1,466 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,700 円／平米 12万1,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情