路線価 (2023) 山梨県甲府市西田町568-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 甲府市山梨県甲府市西田町５６８番５
価格時点	2023 年
駅名	甲府駅 から 2600m
路線価
1坪当たり	1坪 10万2,486 円
1平米当たり	1平米 3万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,290万 円 (338 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万5,959 円 1平米 3万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,290万 円 (338 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万6,289 円／坪 1平米 3万8,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は甲府市北部を中心とした住宅地域が圏域。需要者の中心は甲府市に勤務先を有する者と思料。近隣地域は系統連続性や便益施設等への接近性が劣り、また、周辺市町に大規模ＳＣ等が建設され利便性が向上したことから、大型ＳＣ等の開発余地が少ない同一需給圏の需要は相対的に弱い。画地規模は３００㎡程度で、土地で１，０００万円、新築戸建住宅付きで３，０００万円程度が最多需要帯と思料。 (2) 同一需給圏は、甲府市北部を中心として甲府市全域に及ぶ圏域にある住宅地域である。需要者は市内在住の若年一次取得者層を中心とし、圏外からの転入者は少ない。街路条件や生活の利便性に劣る地域であるため、住宅地としての人気は低く、地域的な競争力は低下傾向にある。中心となる価格帯は、土地のみで１，０００万円程度、新築戸建物件で３，０００万円程度までである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を中心とする住宅地域で、賃貸住宅への需要は低く、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。標準地の最有効使用は戸建住宅地であり、快適性を重視する住宅地域であることから自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、街路条件に劣る既存の住宅地域である。周辺にはアパート等の収益物件も散見されるが、対象標準地の最有効使用及び市場参加者の観点から収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は、周辺類似地域において収集した規範性の高い取引事例を基礎にした実証的な価格である。以上により、現実の需給関係を反映した比準価格をもって鑑定評価額とするのが妥当と判断し、更に代表標準地との検討も踏まえた上で鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	甲府駅北方
距離	2600 m
土地の状態
土地面積	102.2 坪 (338 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	周辺に農地も残る区画整然とした一般住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	甲府市山梨県甲府市西田町５６８番５
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	20 m
面積	320 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	幅員・連続性・街路配置が劣る既成住宅地域
街路	基準方位　北　　４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅を中心とする既成住宅地域で、特に目立った変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)街路条件の劣る旧来からの住宅地域で、特に目立った変動要因もなく当面現状を維持するものと予測する。尚、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万5,959 円 1平米 3万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万6,289 円 1平米 3万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万5,959円 1平米 3万8,100円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 12万7,281円 1平米 3万8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万6,289円 1平米 3万8,200円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 12万7,281円 1平米 3万8,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響はほぼなく、居住環境や利便性の良い住宅地域等についての需要は堅調であるが、水害等に関する関心が高まっている。 (2)甲府市内住宅地に対しては底堅い需要が認められるが、地域経済の不振により地価水準の横這い又は下落傾向が継続している。
地域要因
(1)系統連続性や便益施設等への接近性が劣り、需要は相対的に弱く地価は依然弱含みで推移している。 (2)狭隘で迂曲した街路が多い旧来からの雑然とした住宅地域であるため、住宅地としての人気が低く需給関係は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220919201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市西田町５６８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,021 円／平米 11万5,779 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,266 円／平米 11万3,283 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,572 円／平米 12万4,213 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,100 円／平米 12万9,265 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｂ２２１０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市西田町５６８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万344 円／平米 13万3,377 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,308 円／平米 12万6,646 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,106 円／平米 11万9,366 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,600 円／平米 12万4,306 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220419201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市西田町５６８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,748 円／平米 13万1,407 円／坪
推定価格 平米 坪	4万438 円／平米 13万3,688 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,711 円／平米 11万4,755 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,100 円／平米 11万9,347 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	東
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｂ２２１０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市西田町５６８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,989 円／平米 11万2,368 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,803 円／平米 12万1,671 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,081 円／平米 11万9,284 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,500 円／平米 12万3,975 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情