路線価 (2023) 山梨県甲府市湯村3-335-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山梨県 甲府市山梨県甲府市湯村３丁目３３５番１７
価格時点	2023 年
駅名	甲府駅 から 3800m
路線価
1坪当たり	1坪 9万5,874 円
1平米当たり	1平米 2万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (304 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,032 円 1平米 3万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (304 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,363 円／坪 1平米 3万5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は甲府市を中心に周辺市町の住宅地域の範囲である。需要者の中心は甲府市内並びに周辺市町の企業や団体等に勤務する第１次取得者層で、周辺市町からの流入もある。甲府市北西部の丘陵地域の南部に位置する街区が雑然として街路も未整備な地域に既成の一般住宅が建ち並ぶ地域のため新規転入者も少なく需要は今一である。土地は総額で７００～１，２００万円程度、新築の戸建物件は２，５００～３，０００万円程度が需要の中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は甲府市北西部一円の住宅地域である。需要者の中心は甲府市等に勤務先を有する個人が中心と認められる。市内中心部からやや遠隔に位置する利便性に劣るエリアに存し新規の宅地開発はあまり見られず、既存の住宅地域において老朽化した住宅の建て替えが散見されるものの、全体的に需要は低調に推移している。需要の中心価格帯は土地のみで１，０００万円前後、新築戸建物件は２，５００万円前後であるが、中古物件の取引も多く見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 甲府市北西部の湯村地区を代表する既成の住宅地域である。周辺には県営湯村団地もあるが、低層の戸建住宅が多く小規模な画地が多いため投資採算性の観点から収益価格は試算できなかった。類似性の高い住宅地の取引事例を基礎とする比準価格は実際の市場で成立した価格で信頼性・説得力を有する。以上から、信頼性のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、前年公示価格からの推移も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 甲府市北西部の住宅地で、同一需給圏内において同種別の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、賃貸市場が未成熟であることから収益価格を求めることはできなかった。居住の快適性や利便性が重視される住宅地であり、自用目的の取引が中心で取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地及び前年公示価格からの検討を踏まえ、住宅地の市場動向を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	甲府駅北西方
距離	3800 m
土地の状態
土地面積	92 坪 (304 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	甲府市山梨県甲府市湯村３丁目３３５番１７
標準地の範囲
東	130 m
西	150 m
南	200 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	19 m
奥行き	16 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４．５ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)甲府水道道背後の戸建住宅が建ち並ぶ街路が狭く街区が雑然とした既成の住宅地域である。特段の変動要因も見受けられず当面は現状維持と予測する。宅地需要の伸びが期待薄のため地価は弱含みと予測した。 (2)一般住宅を中心とする既存の住宅地域であり、特に目立った変動要因も認められず当分の間現状を維持するものと予測する。地価は実需の低迷から依然下落傾向にあり、今後も同様に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万7,032 円 1平米 3万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万7,363 円 1平米 3万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万7,032円 1平米 3万5,400円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 11万8,024円 1平米 3万5,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万7,363円 1平米 3万5,500円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 11万8,024円 1平米 3万5,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)交通手段の発展で支店経済が崩壊してからのち甲府市は目ぼしい経済施策も少なく宅地需要も伸び悩み気味。 (2)地元経済の先行きに対する不透明感は根強く不動産市場は全体的に低調に推移しているが、利便性の高い住宅地の地価下落は落ち着きつつある。
地域要因
(1)甲府市北西部の街区が未整備の街路も狭い旧来からの住宅地で、住宅が建て込んでおり発展性は比較的に乏しい。 (2)旧来からの住宅地域でやや閉鎖性が認められ、周辺の新興の分譲地と比較すると競争力は弱く、住宅地需要は弱含み傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220719214 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	中央市
地域	山梨県甲府市湯村３丁目３３５番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,272 円／平米 10万9,997 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,489 円／平米 10万7,409 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,276 円／平米 11万6,622 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,300 円／平米 11万6,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220819201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市湯村３丁目３３５番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,213 円／平米 11万6,414 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,119 円／平米 11万2,797 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,174 円／平米 11万6,285 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,200 円／平米 11万6,371 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	1.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220919201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市湯村３丁目３３５番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,021 円／平米 11万5,779 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,266 円／平米 11万3,283 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,266 円／平米 11万3,283 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,300 円／平米 11万3,396 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220619201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲府市
地域	山梨県甲府市湯村３丁目３３５番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,153 円／平米 12万2,828 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,586 円／平米 11万4,341 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,406 円／平米 12万358 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,400 円／平米 12万338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220519210 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山梨県
市区町村	甲斐市
地域	山梨県甲府市湯村３丁目３３５番１７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,734 円／平米 11万8,137 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,591 円／平米 11万7,664 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,987 円／平米 11万8,973 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,000 円／平米 11万9,016 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情